भूव्यवस्थापन अलपत्र पारेर जग्गा-धन्दा खोल्न सरकार-व्यवसायी एकमत

घरजग्गा दलाल र व्यवसायीको स्वार्थमा भू-उपयोग नियमावलीमा गरिएको संशोधनले भूमि व्यवस्थापनको बेथिति फर्काउनेछ।

जग्गा कित्ताकाट खोल्ने व्यवस्था सहित साउन ३० को मन्त्रिपरिषद् बैठकले भू-उपयोग नियमावली संशोधन गरेको छ। भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरीबी निवारण मन्त्रालयको प्रस्तावमा मन्त्रिपरिषद्को बैठकले जग्गा कारोबारलाई सहज हुने गरी नियमावली संशोधन गरिदिएसँगै व्यवस्थित र प्रभावकारी भूमि व्यवस्थापनको विषय अन्योलमा परेको भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरीबी निवारण मन्त्रालयका पूर्व सचिव गोपीनाथ मैनालीको विश्लेषण छ।

भूमिको वैज्ञानिक वर्गीकरण नहुँदा कृषियोग्य जमीनमा घर बनाउन प्लटिङ बढेपछि भूमि उपयोगको दीर्घकालीन व्यवस्थापनका लागि यस सम्बन्धी कानूनी प्रबन्ध गरिएको थियो। तर, जग्गाको वर्गीकरण नगरी कित्ताकाट गर्न नपाइने प्रावधानबाट व्यवसायी र जग्गा दलालको माग अनुसार सरकार पछाडि हटेको हो। घरजग्गा व्यवसायीको संस्था ‘नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघ’ ले साउन ३१ मा विज्ञप्ति निकालेर सरकारको निर्णयको स्वागत गरिसकेको छ।

घरजग्गा व्यवसायी र दलालहरूले लामो समयदेखि कित्ताकाट खुलाउन र जग्गा कारोबारलाई सहज बनाउन माग गर्दै आएका थिए। निजी क्षेत्रका तीन प्रमुख संस्थाले २८ साउनमा प्रधानमन्त्री पुष्पकमल दाहाललाई बुझाएको ज्ञापनपत्रमा कित्ताकाट खोल्न माग गरिएको थियो। प्रधानमन्त्री पुष्पकमल दाहाल तथा अर्थमन्त्री प्रकाशशरण महतले अर्थतन्त्रमा शिथिलता आएका कारण घरजग्गा कारोबारलाई चलायमान बनाउन नियमावली संशोधन गर्ने बताउँदै आएका थिए। साउन ३१ मा सामाजिक सुरक्षा कोषको सार्वजनिक कार्यक्रममा प्रधानमन्त्री पुष्पकमल दाहालले अर्थतन्त्रमाथि परेको दबाब हटाउन निजी क्षेत्र लगायतको चाहनाका आधारमा कित्ताकाट खुला गर्ने निर्णय गरिएको बताएका थिए। उनले वैशाखमै कित्ताकाट खोल्ने निर्णय गरे पनि कार्यान्वयन गर्न कठिन भएको पनि बताए।

सरकार र निजी क्षेत्रको जग्गा प्लटिङको धन्दा बढाउने विषयमा मत मिलेपछि अहिले नियमावलीमा संशोधन गरिएको छ। तर, यसले जग्गाका बेथिति थप झाँगिने जोखिम छ। भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरीबी निवारण मन्त्रालयका पूर्व सचिव गोपीनाथ मैनाली भन्छन्, “भूमि व्यवस्थापनको जुन उद्देश्यले नीति र ऐन ल्याइएको थियो, स्वार्थ समूहले त्यसलाई कार्यान्वयन हुन नदिन खोजेपछि थप भद्रगोल हुने देखियो।”

घरजग्गाको ‘लबिइङ’

निजी क्षेत्रका तीन मुख्य संगठन नेपाल उद्योग वाणिज्य महासंघ, नेपाल उद्योग परिसंघ र नेपाल चेम्बर अफ कमर्शका अध्यक्षहरूले साउन २९ गते प्रधानमन्त्री पुष्पकमल दाहाललाई भेटेर घरजग्गा कारोबारलाई चलायमान बनाउन एक स्वरमा माग गरेका थिए। निजी क्षेत्रका प्रतिनिधिहरूसँगको भेटमा प्रधानमन्त्री दाहालले तत्कालै कित्ताकाट फुकुवा गर्ने प्रतिबद्धता जनाएका थिए। गत चैतमा उद्योगी व्यवसायीहरूसँगको भेटमा पनि उनले बजारमा आर्थिक शिथिलता आउनु पछाडि जग्गामा रकम फसेको र घरजग्गाको कारोबार नहुनुलाई कारण मान्दै यसलाई खुकुलो बनाउने बताएका थिए।

गत वैशाखमै सरकारले कित्ताकाट खुलाउने गरी भू-उपयोग नियमावली संशोधनको प्रस्ताव अघि बढाइसकेको थियो। वैशाख ५ को मन्त्रिपरिषद् बैठकले कित्ताकाट खुला गर्ने निर्णय गरे पनि विवादपछि यो विषय कार्यान्वयन भएन। मन्त्रिपरिषद्को आर्थिक तथा पूर्वाधार समितिले यो विषयमा थप छलफल गरेर सुझाव दिएपछि फेरि मन्त्रिपरिषद्ले कार्यान्वयन सहज बनाउन कित्ताकाट खुलाउने निर्णय गरेको हो।

निजी क्षेत्रले पनि औपचारिक-अनौपचारिक रूपमा घरजग्गा कारोबारलाई गति दिन नीतिगत लचकता अपनाउन सरकारसँग माग राख्दै आएको छ। निजी क्षेत्रका संस्थाले चालू आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिमा पनि लचकता सहितको प्रबन्धको माग नेपाल राष्ट्र ब्यांकलाई बुझाएका थिए। केन्द्रीय ब्यांकले चालू आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिका माध्यमबाट कम्पनी मार्फत घरजग्गा कारोबार गर्दा औसत जोखिम भार १५० बाट १०० प्रतिशतमा झारेको थियो। त्यसैगरी, पहिलो पटक आवासीय घर खरीद गर्नेका लागि कर्जाको सीमा डेढ करोडबाट बढाएर दुई करोड रुपैयाँ पुर्‍याएको थियो।

निजी क्षेत्र किन घरजग्गाको धन्दालाई चलायमान बनाउने नीतिगत लचिलोपना खोजिरहेको छ? पूर्व अर्थसचिव रामेश्वर खनाल घरजग्गामा ठूला व्यवसायीले गरेको लगानीको सुरक्षाका लागि यस्तो ‘लबिइङ’ भइरहेको बताउँछन्। उनका अनुसार कोभिड-१९ पछि राष्ट्र ब्यांकले दिएको पुनर्कर्जाको ठूलो रकम उद्योगी-व्यवसायीले घरजग्गा र शेयर बजारमा लगानी गरे। तर, घरजग्गाको क्षेत्रमा मन्दी आएका कारण बेचेर ठूला व्यवसायी निस्कन पाएनन्। “फेरि नीतिगत खुकुलो बनाएर कारोबार चलायमान बनाउन सके घरजग्गा बिक्री गरेर निस्कन सकौंला कि भनेर ठूला व्यवसायीले यस्तो लबिइङ गरेका हुन्,” उनले भने।

नेपालमा साना-ठूला व्यवसायीको लगानीको महत्त्वपूर्ण क्षेत्र घरजग्गा व्यवसाय हो। दुई निजी क्षेत्रका प्रमुख संगठन नेपाल उद्योग वाणिज्य महासंघका पूर्व अध्यक्ष शेखर गोल्छा र नेपाल उद्योग परिसंघका अध्यक्ष राजेश अग्रवालले विभिन्न सञ्चारमाध्यमसँगको अन्तर्वार्तामा घरजग्गामा व्यवसायीको लगानी रहेको बताउँदै आएका छन्। केन्द्रीय ब्यांकका अधिकारीले भने व्यवसायीले व्यवसाय गर्न आवश्यक चालू पूँजीका रूपमा ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाबाट कर्जा लिंदै घरजग्गा सहितका क्षेत्रमा लगानी गरेको बताउने गरेका छन्।

दुई साताअघि कान्तिपुर दैनिकसँगको अन्तर्वार्तामा राष्ट्र ब्यांकका गभर्नर महाप्रसाद अधिकारीले ब्यांकिङ क्षेत्रभित्रको कर्जाको वर्षौं पुरानो विकृतिलाई रोक्न चालू पूँजी कर्जाको मार्गदर्शन ल्याइएको बताएका छन्। गत मंसीरमा हिमालखबरसँगको कुराकानीमा केन्द्रीय ब्यांकका प्रवक्ता डा. गुणकर भट्टले वित्तीय क्षेत्रको कुल कर्जाको करीब ४० प्रतिशत जति रकम चालू पूँजी कर्जाका रूपमा गएको बताएका थिए। केन्द्रीय ब्यांकले चालू पूँजी कर्जाको दुरुपयोग रोक्न यस सम्बन्धी मार्गदर्शन जारी गरेको छ। तर, व्यवसायीले यो मार्गदर्शन स्थगनका लागि औपचारिक माग गर्दै आएका छन्।

बेथिति फर्किने जोखिम

आन्तरिक बसाइँसराइ, अव्यवस्थित र बढ्दो शहरीकरण सिर्जित कृषियोग्य भूमि, वन र सार्वजनिक जग्गामा अतिक्रमण बढेपछि भू-उपयोग नीतिको आवश्यकताबारे छलफल शुरू भएको थियो। खासगरी, खाद्यान्न र कृषि उत्पादन हुने क्षेत्रमा प्लटिङ धन्दा मौलाएपछि त्यसलाई रोक्न यस्तो कानूनको पहल थालिएको थियो। सर्वोच्च अदालतले पनि २०७४ फागुनमा भूमिको वर्गीकरण गर्न र आवश्यक कानून बनाउन नेपाल सरकारका नाममा निर्देशनात्मक आदेश दिएको थियो। न्यायाधीशद्वय केदारबहादुर चालिसे र तेजबहादुर केसीको संयुक्त इजलासको यथाशीघ्र कानून बनाएर जमीनको वर्गीकरण गरी कृषियोग्य, औद्योगिक एवं वन क्षेत्रको जमीनको निर्धारण एवं समुचित व्यवस्थापन, कृषि र भूमि सुधार, व्यवस्थित आवास तथा शहरी विकास, वातावरणीय सन्तुलन एवं संरक्षण गर्न भनेको थियो।

त्यसै प्रयोजनका लागि संसद्ले २०७६ सालमा ‘भू-उपयोग ऐन’ ल्याएको थियो। ऐनको प्रस्तावनामै भूमिको वर्गीकरण, समुचित उपयोग र प्रभावकारी व्यवस्थापनको माध्यमबाट अधिकतम र दिगो लाभ हासिल गर्न यो कानून बनाइएको उल्लेख छ। यो कानूनले जमीनलाई आवासीय, औद्योगिक, व्यावसायिक, कृषि, वन, खानी र खनिज, नदीनाला, सार्वजनिक उपयोग लगायत क्षेत्रमा बाँड्ने र सोही अनुसार उपयोग गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको थियो।

यो कानून कार्यान्वयनका लागि सरकारले २०७९ जेठमा ‘भू-उपयोग नियमावली’ जारी गर्दै स्थानीय तहले जग्गाको वर्गीकरण गरेपछि मात्रै कित्ताकाट गर्न मिल्ने व्यवस्था गर्‍यो। नियमावलीमा स्थानीय तहले भू-उपयोग क्षेत्र नक्शा र त्यसको विवरण पनि तयार गर्ने व्यवस्था थियो। नियमावलीले कृषियोग्य जमीनको संरक्षणका लागि तोकिएको आकारभन्दा कममा खण्डीकरण गर्न नपाइने प्रस्ताव समेत गरेको थियो। जस अनुसार काठमाडौं उपत्यकाभित्र ५०० वर्गमिटर, तराई र भित्री मधेशमा ६७५ वर्गमिटरभन्दा कम क्षेत्रफलमा कित्ताकाट गर्न नपाइने व्यवस्था गरिएको थियो। यस बाहेकका क्षेत्रमा १००० वर्गमिटरभन्दा कममा खण्डीकरण गर्न नपाइने प्रावधान नियमावलीमा राखिएको थियो। आवासीय क्षेत्रमा वर्गीकरण गरिएको जग्गालाई पनि १३० वर्गमिटरभन्दा कम क्षेत्रफल हुने गरी कित्ताकाट गर्न नपाइने व्यवस्था गरिएको थियो।

तर, स्थानीय तहहरूले नियमावलीमा तोकिए सरह जग्गा वर्गीकरण गर्न सकेनन्। करीब १७० वटा स्थानीय तहले मात्रै जग्गा वर्गीकरण गरी फरक फरक प्रयोजनका लागि तोकेको अनुमान छ। अर्कातिर, जग्गा वर्गीकरण गरेका शहरी क्षेत्रका स्थानीय तहले पनि सम्पूर्ण भूभागलाई आवासयोग्य भनी वर्गीकरण गरिदिएका छन्। जग्गालाई कृषियोग्य भनेर छुट्याउँदा सानो टुक्रामा खण्डीकरण गर्न नमिल्ने, आवासका लागि बिक्री नहुने भएकाले यस्तो गरिएको हो।

कित्ताकाटमा गरिएको कडाइले जग्गा प्लटिङ गर्ने वा जग्गामा लगानी गर्दै नाफा सोहर्ने धन्दामा रोकावट हुन पुग्यो। किनभने देशैभरिको जग्गा कारोबार शिथिल भएको थियो। जग्गाको व्यापार नेपालमा अधिक प्रतिफल दिने व्यवसाय मानिन्छ। जग्गा व्यवसाय अव्यवस्थित भएका शहरी क्षेत्रमा जग्गाको मूल्य तीव्र गतिमा बढिरहेको छ। नेपाल राष्ट्र ब्यांकले गरेको अध्ययनले काठमाडौंमा हरेक साढे तीन वर्षमा जग्गाको मूल्य दोब्बर भइरहेको छ। जग्गा व्यापारको नाफा रोकिएपछि योसँग सम्बन्धित दलाल र व्यवसायीले कित्ताकाट सजिलो बनाउन ठूलो लबिइङ गर्दै आएका थिए।

पूर्व अर्थसचिव रामेश्वर खनाल जग्गाको बेथिति रोक्न ल्याइएको कानूनलाई नै निष्प्रभावी बनाउने गरी गरिएको नियमावली परिवर्तनले बेथिति फर्काउने बताउँछन्। उनी भन्छन्, “जग्गाको बेथिति रोक्न ल्याइएको कानून स्वार्थ समूहले कार्यान्वयन हुनै नदिने देखियो।” खनालका अनुसार कृषियोग्य क्षेत्रमा सरकारले कुलो नहर निर्माणमा ठूलो रकम खर्च गरिरहेको छ। ती क्षेत्रका कृषियोग्य जग्गालाई घडेरीका रूपमा प्लटिङ गर्ने धन्दाका कारण सरकारी लगानी खेर जाने जोखिम छ। नियमावलीको नयाँ संशोधनले जग्गाको कित्ताकाट गर्दा न्यूनतम क्षेत्रफल पनि घटाइदिएको छ। अब अनुमति लिएका व्यवसायीले ८० वर्गमिटरसम्म हुने गरी समेत जग्गा कित्ताकाट गर्न मिल्ने व्यवस्था गरिएको छ।

सरकार नै जग्गा सम्बन्धी नीतिमा लचक हुँदा शहरी क्षेत्रमा जग्गाको मूल्य आकाशिने र धन समेत सीमित समूहको हातमा जाने खनाल बताउँछन्। खासगरी, जग्गामा वित्तीय लगानी बढ्दै जाँदा यसको मूल्य बढ्छ र त्यो लगानी गर्न सक्ने सामर्थ्य हुनेको पहुँचमा जग्गा हुने भएकाले लाभ पनि उसैले पाउँछ। “यसले गर्दा सीमित आम्दानी हुने परिवारले जग्गा किन्न र घर बनाउनै नसकिने स्थिति निम्तिन्छ, जबकि लाभ सीमित समूहको हातमा पुग्छ,” खनाल भन्छन्।

घरजग्गाको मूल्य अत्यधिक हुँदा अर्थतन्त्रका लागि नै घातक हुन पुगेको छ। घरजग्गाको अस्वाभाविक मूल्यवृद्धि र यसमा सीमित व्यक्तिको पकडले नागरिकको आवासको अधिकार र स्वस्थ अर्थतन्त्र दुवैलाई असर परिरहेको छ। सर्वाङ्गीण विकास अध्ययन केन्द्र सम्बद्ध डा. विश्वास गौचन सहितका अर्थशास्त्रीले जग्गाको अस्वाभाविक मूल्यवृद्धि तथा घरजग्गामा वित्तीय कर्जाको अधिकेन्द्रीकरण रोकिनुपर्ने धारणा राख्दै आएका छन्। गौचनले केही महीना अगाडिको एक अन्तर्वार्तामा जग्गामा १० वर्ष मन्दी हुनुपर्ने वा मूल्य घट्नुपर्ने नत्र अर्थतन्त्र सही बाटोमा नआउने बताएका थिए।

घरजग्गा लगायत क्षेत्रमा भइरहेको ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको अन्धाधुन्ध लगानी, सम्पत्तिको अत्यधिक मूल्याङ्कन र घरजग्गालाई नै धितो राखेर ऋण दिने चक्रव्यूहकै कारण ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको कर्जाको आकार झन्डै अर्थतन्त्रको आकार सरह पुगिसकेको छ। नेपाल राष्ट्र ब्यांकका अनुसार गत आर्थिक वर्ष २०७९/८० सम्ममा नेपालको अर्थतन्त्रको अनुपातमा निजी क्षेत्रको कर्जा ९१.१ प्रतिशत छ। जबकि भारतमा यो कर्जा दर ५०.४ प्रतिशत मात्रै रहेको विश्व ब्यांकको तथ्याङ्क छ।

त्यसैकारण दक्षिणएशियामा सर्वाधिक कर्जा प्रवाह भएको मुलुकको अग्रपंक्तिमा नेपाल छ। श्रीलंकामा कुल गार्हस्थ्य उत्पादनको अनुपातमा निजी क्षेत्रको कर्जा ४७ प्रतिशत, पाकिस्तानमा १५ प्रतिशत र बाङ्लादेशमा ३९ प्रतिशत छ। जग्गाको अत्यधिक मूल्याङ्कन र अधिक वित्तीयकरणले समग्र अर्थतन्त्रलाई नै कृत्रिम तरीकाले बढाएको अर्थशास्त्रीहरूको विश्लेषण हुने गरेको छ।

भूमि व्यवस्था मन्त्रालयका पूर्व सचिव गोपीनाथ मैनाली पनि ऐनको आशय विपरीत जग्गाको वर्गीकरण नहुँदै कित्ताकाट गर्न दिंदा यो क्षेत्र थप अव्यवस्थित हुने बताउँछन्। उनी भन्छन्, “पहिला पनि कित्ताकाट बन्द गलत आशयले शुरू गरिएको थियो, अहिले खोल्दा पनि गलत तरीका अपनाइएको छ।”

२०७४ साउन २६ मा तत्कालीन भूमि व्यवस्था मन्त्री गोपाल दहितले मन्त्रीस्तरीय निर्णय मार्फत खाद्य सुरक्षा र खाद्य सम्प्रभुता सुनिश्चित गर्न कृषियोग्य जग्गाको कित्ताकाट रोक्ने निर्णय गरेका थिए। तर, उनले केही कम्पनी तोकेर तिनलाई भने कित्ताकाटको छूट सुविधा दिएका थिए। तर, दहितको यस्तो निर्णयले कित्ताकाटमा ‘घूस र रिश्वत सुनिश्चित गरेको अख्तियार दुरुपयोग अनुसन्धान आयोगले आफ्नो १३ औं वार्षिक प्रतिवेदनमा उल्लेख गरेको थियो। त्यसयता उद्देश्य अनुरूप कृषियोग्य जग्गाको खण्डीकरण नरोकिए पनि कर्मचारीसँगको मिलेमतोमा विभिन्न छिद्र मार्फत कित्ताकाट हुने गरेको थियो। यसले जग्गा कित्ताकाटमा ठूलो भ्रष्टाचारको झ्याल खोलिदिएको थियो।