दलालले थापेको जग्गाको मूल्य-पासो!
घरजग्गाको अस्वाभाविक मूल्यवृद्धि र यसमा सीमित व्यक्तिको पकडले नागरिकको आवासको अधिकार र स्वस्थ अर्थतन्त्र दुवैलाई घातक असर पारेको छ।
काठमाडौं उपत्यकामा उपलब्ध हाउजिङ परियोजनामा सस्तोमध्येको एक मेरो सिटीले ललितपुरको हात्तीवनमा दुई बेडरुमको अपार्टमेन्ट कम्तीमा रु.८६ लाखमा बिक्री गरिरहेको छ। चक्रपथबाट साढे एक किमीको दूरीमा रहेको ६०० वर्गफिटको यो अपार्टमेन्ट ताक्नु श्रम शक्ति सर्वेक्षण २०७५ ले उल्लेख गरेको मासिक औसत रु.१७ हजार आठ सय कमाउने नेपालीका लागि आकाशको फल सरह नै हो। नेपाल सरकारको अधिकृतस्तरकै कर्मचारी (मासिक तलब रु.३५ हजार ९९०)ले पनि झण्डै २० वर्षको तलब अहिले नै एकमुष्ठ बुझाउँदा मात्रै यो अपार्टमेन्ट खरीदको क्षमता राख्छन्।
जग्गाको भाउ त झनै छोइनसक्नु छ। घरजग्गा किनबेचको सूचना दिने अनलाइन पोर्टल वानरोपनी डटकमका अनुसार, हात्तीवनमै चार आना एक पैसा जग्गा प्रति आना रु.४० लाखका दरले बिक्रीमा राखिएको छ। एउटा परिवारका लागि घर बनाउन चार आना जग्गा आवश्यक पर्ने मापदण्ड मान्दा उक्त जग्गा किन्न सरकारी अधिकृतस्तरको कर्मचारीले अहिलेको तलबको ३७ वर्षको सबै कमाइ एकै पटक बुझाउनुपर्छ। घर बनाउँदाको लागत छुट्टै भइहाल्यो।
एउटा परिवारका लागि घर बनाउन चार आना जग्गा आवश्यक पर्ने मापदण्ड मान्दा उक्त जग्गा किन्न सरकारी अधिकृतस्तरको कर्मचारीले अहिलेको तलबको ३७ वर्षको सबै कमाइ एकै पटक बुझाउनुपर्छ। घर बनाउँदाको लागत छुट्टै भइहाल्यो।
कुल जनसङ्ख्याको झण्डै एक चौथाइ विपन्नतामा रहेको नेपालमा घरजग्गाको मूल्य अचाक्ली महँगो छ। काठमाडौं उपत्यका मात्र होइन, शहरी र नगरोन्मुख क्षेत्रमा जग्गा किनेर घर बनाउन सामान्य जागीर वा अरू नियमित आम्दानी हुनेका लागि पनि असम्भवप्रायः बनिसकेको छ। विकसित मुलुकहरूमा व्यक्तिको मासिक आम्दानीको बढीमा एक तिहाइ रकम करीब १५-२० वर्ष खर्चिंदा आवास जोड्न सक्ने अर्थव्यवस्थाको संरचना निर्माण गरिएको हुन्छ। तर, नेपालको अर्थव्यवस्था यति भद्रगोल छ, नियमित औसत आम्दानी हुनेले आवास जोड्ने कल्पनै गर्न सक्दैन।
उसले जिन्दगीभरिको कमाइ खर्चिंदा पनि आवास जोहो गर्न सक्ने अवस्था छैन। अर्थव्यवस्थाको यस्तो असन्तुलन घटाउन नीतिगत पहलकदमी लिइएको छैन। घरजग्गाको मूल्यका विषयमा जानकार शहरी योजनाविद् सरोज बस्नेत प्रति व्यक्ति आय कैयौं गुणा बढी भएका न्यूयोर्क, लन्डन वा पेरिसकै भन्दा पनि काठमाडौं लगायत शहरी क्षेत्रको घरजग्गाको मूल्य बढी भएको बताउँछन्।
नीति-निर्माताले आँखा चिम्लिदिएका कारण जग्गा ‘प्लटिङ’ र बैनामाथि बैना थप्दै जग्गालाई सट्टेबाजीको माध्यम बनाएर अकूत लाभ सोहोर्ने बिचौलियाको धन्दाले मूल्य अचाक्ली आकाशिएको हो। घर बनाएर बस्नेभन्दा पनि लगानी गर्ने, छोटो समयमा अपार नाफा कमाएर बिक्री गर्ने र उक्त रकम फेरि घरजग्गामै लगानी गर्ने चक्रले नेपालको घरजग्गा क्षेत्रलाई सट्टेबाजी बजार बनाएको छ र सम्पत्तिको अत्यधिक मूल्याङ्कन गराएको छ।
जग्गाको चर्को मूल्यवृद्धिले खास समूहलाई लाभ दिए पनि आम नागरिक र अर्थतन्त्रलाई बेफाइदा नै बढी गरेको अर्थ मन्त्रालयका पूर्व सचिव रामेश्वर खनाल बताउँछन्।
आम्दानी र जग्गाको मूल्यमा असन्तुलन
नेपाल राष्ट्र ब्याङ्कको घरजग्गा मूल्य सर्वेक्षण प्रतिवेदन, २०७८ ले आर्थिक वर्ष २०७६/७७ मा जग्गाको वार्षिक औसत मूल्यवृद्धि करीब २७.७ प्रतिशत देखाएको छ। यो प्रतिवेदनले करीब साढे तीन वर्षमै जग्गाको मूल्य दोब्बर हुने गरेको देखाउँछ। प्रदेश २ मा करीब दुई वर्षमै जग्गाको मूल्य दोब्बर भएको र सुदूरपश्चिम प्रदेशमा तीन वर्षमै मूल्य दोब्बर भएको प्रतिवेदनले देखाएको छ। जबकि, यो वर्ष औसत तलब तथा ज्यालादर ७.४८ प्रतिशतले मात्रै बढेको थियो। यसले आम्दानीको दाँजोमा जग्गाको मूल्य वृद्धिदर करीब चार गुणा धेरै रहेको देखाउँछ।
हलचोकबाट देखिएको काठमाडौंको घना बस्ती।
पूर्व अर्थसचिव खनाल भक्तपुरको बालकोटमा २०५८ सालमा आफूले रु.८५ हजार प्रति आनाका दरले जग्गा किनेकोमा सोही क्षेत्रमा अहिले प्रति आना ६० लाखभन्दा बढीमा जग्गा किनबेच हुन थालेको बताउँछन्। यो झण्डै सात हजार प्रतिशतको वृद्धि हो। जबकि, पछिल्लो दुई दशकबीचमा मुलुकमा गरिखाने वर्गका कामदारको औसत मासिक आय करीब दुई हजार १५० बाट बढेर १७ हजार ८०० हाराहारी मात्रै पुगेको छ।
अर्थशास्त्री शैलेश तिवारीले सन् २००८ देखि २०१८ सम्मको एक दशकमा तलब, ज्याला र स-साना व्यवसाय गरी कमाई खाने वर्गको आम्दानी बर्सेनि ४.५ प्रतिशतले मात्रै बढेको नेपाल श्रमशक्ति सर्वेक्षणले देखाएको उल्लेख गरेका छन्। त्यसभन्दा अघिल्लो दशक सन् १९९८-२००८ मा तलब, ज्याला र आम्दानी वार्षिक १.४ प्रतिशतले मात्रै बढेको उनको ठम्याइ छ।
उपत्यकाको चक्रपथभित्र त जग्गाको मूल्य विक्रेताको मुख-बोली अनुसारको हुन्छ। घरजग्गा कारोबारका एक जानकारका अनुसार, प्रमुख व्यापारिक केन्द्र दरबारमार्गमा त प्रति आनाकै रु.९ करोडसम्ममा जग्गा किनबेच भयो।
वैशाख २०७२ को भूकम्पपछि काठमाडौं उपत्यकाको घरजग्गाको मूल्य घट्ने अनुमान विपरीत त्यसयता झन् चरम रूपमा उकालो लाग्यो। घरजग्गाका कारोबारमा संलग्न दिवाकर आचार्यका अनुसार, पाँच वर्षअघि काठमाडौंको चक्रपथभन्दा चार/पाँच किलोमिटर टाढाका शहरी सुविधा नपुगेका क्षेत्रमा औसत रु.५/६ लाख प्रति आनामा कारोबार हुने गरेकोमा अहिले एक आनाकै मूल्य कम्तीमा २२/२५ लाख पुगिसकेको छ।
उपत्यकाको चक्रपथभित्र त जग्गाको मूल्य विक्रेताको मुख-बोली अनुसारको हुन्छ। घरजग्गा कारोबारका एक जानकारका अनुसार, प्रमुख व्यापारिक केन्द्र दरबारमार्गमा त प्रति आनाकै रु.९ करोडसम्ममा जग्गा किनबेच भयो। शहरभित्र चल्तीका व्यापारिक ठाउँमा जग्गाको मूल्य आनाकै कम्तीमा रु.एक करोड पर्छ। व्यवसायी अजेयराज सुमार्गीले गत असारमा तीनकुनेस्थित आफ्नो जग्गा प्रति आना रु.दुई करोड १० लाख हाराहारीमा बिक्री गरेका थिए।
सुमार्गीले विशालनगरस्थित जग्गा पनि प्रति आना करीब रु.७८ लाखको दरमा बिक्री गरेका थिए। उनले उक्त जग्गा २०७१ सालमा प्रति आना करीब रु.२० लाखको दरमा (घर सहित) किनेका थिए। यसले सात वर्षमै जग्गाको मूल्य करीब चार गुणा बढेको देखाउँछ।
सरकारी मूल्याङ्कनमा सर्वाधिक महँगो दरमा दरबारमार्ग, न्युरोडको जग्गा प्रति आना रु.६६ लाख तोकिए पनि ती क्षेत्रमा निर्धारित मूल्यको कैयौं गुणा बढी मूल्यमा किनबेच हुन्छ। न भाउ निर्धारणको वैज्ञानिक विधि छ, न चर्को मूल्यको औचित्य। जग्गाको उत्पादन वा आर्थिक प्रतिफल उस्तै रहे पनि मूल्य मात्रै अत्यधिक बढेको छ। विक्रेताले जति महँगोमा जग्गा बिक्री गर्न सक्यो, वरिपरिका क्षेत्रको भाउ पनि सोही अनुसार निर्धारण हुन पुग्छ।
उपत्यका बाहिर पनि पोखरा, चितवन, बिर्तामोड, विराटनगर, इटहरी, धरान, हेटौंडा, भैरहवा, बुटवल, नेपालगञ्ज, धनगढी जस्ता शहरको जग्गाको मूल्य आकाशिँदै गएको छ। पूर्व सचिव खनालका भनाइमा कैयौं स्थानमा त काठमाडौंमा भन्दा पनि उच्च गतिमा जग्गाको मूल्य बढेको छ। केही समयअघि भ्रमणमा जाँदा काभ्रेको नगरोन्मुख सानो गाउँमा समेत जग्गा प्रति आना रु. ५५ लाखमा किनबेच भएको भेटिएको खनाल बताउँछन्।
जग्गामा अकुत नाफा कमाइने लोभले हातमा पैसा भएकाहरूले जग्गामै रकम खन्याउन थाले। परिणामतः ठेकेदार, सांसद, ब्याङ्कर, सरकारी कर्मचारी तथा विविध पेशा-व्यवसायमा संलग्नहरू दृश्य/अदृश्य रूपमा घरजग्गाको दलालीमा होमिन पुगे।
शहरकेन्द्रित जनसङ्ख्या
राजनीतिक र आर्थिक कारणले पछिल्ला तीन दशकमा नेपालमा बसाइँसराइको गति अभूतपूर्व बन्न पुग्यो। २०४६ सालको खुलापनपछि अवसर, रोजगारी, शिक्षा आदिका लागि नागरिकहरू काठमाडौं सहितका शहरमा फैलिने क्रम तीव्र बन्न पुग्यो। त्यस्तै, २०५२ सालमा शुरू हिंसात्मक युद्धले गाउँगाउँबाट धेरै नागरिकलाई जिल्ला सदरमुकाम र राजधानीतिर विस्थापन गरिदियो।
पहाडको थातथलो छोडेर शहरबजार र तराईमा जनसङ्ख्या केन्द्रित हुने क्रम २०६३ सालको राजनीतिक परिवर्तनपछि झन् झाँगियो। नेपाल श्रमशक्ति सर्वेक्षण, २०७५ ले देशका तीनमध्ये कम्तीमा एक नागरिक जन्मेको ठाउँबाट बसाइँ सरेर अर्कै स्थानमा स्थायी बसोबास गर्दै आएको देखाउनुले नेपालमा आन्तरिक बसाइँसराइको प्रवृत्तिको झलक दिन्छ। बसाइँसराइको दर सबैभन्दा धेरै बागमती प्रदेशमा ४७.३ प्रतिशत छ। प्रतिवेदनले गण्डकी प्रदेशमा ४०.२ र प्रदेश १ मा ३८.१ प्रतिशत जनसङ्ख्या बसाइँ सरेको उल्लेख गरेको छ, जसले बसोबास खास स्थानहरूमा केन्द्रित हुन थालेको सङ्केत गर्छ।
बसाइँसराइको यस्तो लहरले काठमाडौं सहितका शहरी क्षेत्रमा जग्गाको माग र मूल्य दुवै असीमित बढायो। रेमिटेन्सको रकमले स्रोतको अभाव पूरा गर्यो। यस्तो परिवर्तनलाई नियाल्दै आएका पूर्व अर्थसचिव खनाल रेमिटेन्स रकम र ब्याङ्कको पैसा खनिन थालेपछि जग्गाको मूल्य आकाशिँदै गएको बताउँछन्।
माग बढेसँगै घरजग्गाको कारोबार नयाँ धन्दाका रूपमा स्थापित भयो। यस्तो धन्दाले घरजग्गाको मूल्य अझ चर्काउँदै लग्यो। आवासीय प्रयोजनभन्दा पनि जग्गाको द्रुत किनबेच मार्फत ठूलो नाफा कुम्ल्याउने सट्टेबाजीले जग्गाको मूल्य सर्वत्र बढाउँदै लग्यो।
जग्गामा अकुत नाफा कमाइने लोभले हातमा पैसा भएकाहरूले जग्गामै रकम खन्याउन थाले। परिणामतः ठेकेदार, सांसद, ब्याङ्कर, सरकारी कर्मचारी तथा विविध पेशा-व्यवसायमा संलग्नहरू दृश्य/अदृश्य रूपमा घरजग्गाको दलालीमा होमिन पुगे। त्यही लाभको लोभमा नेपाली सेना समेत जग्गा कारोबारमा जोडियो। सेनाले काठमाडौंको कीर्तिपुर, भक्तपुर, सुनसरी, कास्की, चितवन आदि स्थानमा जग्गा किनेर ‘प्लटिङ’ गर्दै जग्गा बेच्ने अभ्यास गर्यो।
नेपाली सेनाले काठमाडौंको कीर्तिपुर-६ मा व्यापारिक प्रयोजनका लागि गरेको जग्गा ‘प्लटिङ’। तस्वीर: सन्त गाहा मगर/हिमालखबर
औपचारिक कम्पनी मार्फत कारोबार गर्न नपर्ने भएकाले पनि रकम हुनेहरू यस्तो कारोबारमा होमिन सजिलो पनि छ। जग्गाको बेथिति कतिसम्म झाँगिएको छ भने, कुनै ठूला पूर्वाधार परियोजना बन्न लागेको सूचना हुने सरकारी अधिकारी र बिचौलियाले उक्त क्षेत्र वरिपरि शुरूमै जग्गा किनेर राखेका अनेकौं उदाहरण छन्।
भित्री सूचनाको लाभ उठाउन निजी क्षेत्र पनि उद्यत छ। ललितपुरको भैंसेपाटीस्थित गोकुल आवासको जग्गा ‘प्लटिङ’ का लागि ऋण दिएको एक ब्याङ्ककै प्रमुख कार्यकारी अधिकृतले उक्त ठाउँमा एक रोपनी जग्गा किनेर राखे। परिणाम, विना परिश्रम र उत्पादन नाफा राख्दै जग्गा बेच्दै गर्ने प्रवृत्तिले आजको भोलि जग्गाको मूल्य अस्वाभाविक बढ्न पुग्यो।
लाभको लोभमा नेपाली सेना समेत जग्गा कारोबारमा जोडियो। सेनाले काठमाडौंको कीर्तिपुर, भक्तपुर, सुनसरी, कास्की, चितवन आदि स्थानमा जग्गा किनेर ‘प्लटिङ’ गर्दै जग्गा बेच्ने अभ्यास गर्यो।
जग्गालाई सट्टेबाजी बजारका रूपमा विस्तार गर्न नेपाल राष्ट्र ब्याङ्कको गलत नीतिले प्रोत्साहन दिएको पूर्व अर्थसचिव खनाल बताउँछन्। उच्च नाफाको होडमा उत्रिएका ब्याङ्क तथा वित्तीय संस्थाले जग्गा ‘प्लटिङ’ र किनबेच गर्ने धन्दामा लगानी गरिदिएपछि जग्गाको मूल्यले थामिने नाम नै लिएन।
राष्ट्र ब्याङ्कको तथ्याङ्क अनुसार, गत कात्तिक मसान्तसम्म ब्याङ्क तथा वित्तीय संस्थाले घरजग्गाका लागि कम्तीमा रु.पाँच खर्ब १६ अर्ब ऋण दिएका छन्। यो कुल ऋणको ११ प्रतिशतभन्दा बढी हो। जग्गा किन्न र ‘प्लटिङ’ का लागि दिएको ऋण मात्रै रु.एक खर्ब १७ अर्ब जति छ। कात्तिकसम्ममा रियलइस्टेट कर्जा ११ प्रतिशतले बढेको छ।
ब्याङ्कहरूले ओभरड्राफ्ट शीर्षकमा दिने अधिकांश रकम पनि जग्गा र शेयरमा जाने ब्याङ्करहरूले बताउने गरेका छन्। ब्याङ्क तथा वित्तीय संस्थाबाट ओभरड्राफ्टमा मात्रै रु.सात खर्ब २६ अर्ब प्रवाह भएको छ। यो ब्याङ्कबाट प्रवाह भएको कुल ऋणको १६ प्रतिशत हो। बितेको एक वर्षका बीचमा मात्रै ओभरड्राफ्टमा रु.दुई खर्ब १६ अर्बभन्दा धेरै रकम प्रवाह भएको छ।
नेपाल राष्ट्र ब्याङ्कका पूर्व कार्यकारी निर्देशक समेत रहेका अर्थशास्त्री डा. मीनबहादुर श्रेष्ठ त राष्ट्र ब्याङ्कले कोभिड-१९ को महामारीबाट मारमा परेका व्यवसाय उकास्न ल्याएको पुनर्कर्जाको रकम समेत घुमाइफिराई जग्गामा लगानी भएको बताउँछन्। “ब्याङ्कको ऋण प्रवाह बढेकाले आर्थिक गतिविधि चलायमान भयो भनिन्छ, तर त्यस्तो रकम घुमाइफिराई घरजग्गामै धेरै गएको छ, जसले आर्थिक विस्तार हुँदैन।” राष्ट्र ब्याङ्कले सहुलियत दरमा प्रदान गरेको यस्तो पुनर्कर्जा करीब रु.एक खर्ब ६० अर्ब जति प्रवाह भइसकेको छ।
ब्याङ्किङ कर्जा जति घरजग्गाको क्षेत्रमा लगानी हुँदै जाँदा त्यसले स्रोतको अभाव निम्त्याउँछ। अहिले अर्थतन्त्रले भोगिरहेको लगानीयोग्य रकमको अभावको जरो घरजग्गाको मूल्यवृद्धिसँग जोडिन्छ। वित्तीय प्रणालीको रकम घरजग्गा र आयातमा केन्द्रित भएकै कारण प्रणालीले लगानीयोग्य रकमको अभाव भोगिरहेको हो। पूर्व अर्थसचिव खनाल रकम जति घरजग्गा जस्ता अनुत्पादक क्षेत्रमा जाम भएर बसेको र यो चक्र निरन्तर चलिरहेको बताउँछन्।
पूर्व अर्थसचिव रामेश्वर खनाल भन्छन्, “वित्तीय क्षेत्रको लगानी जति घरजग्गामा केन्द्रित हुँदै जाँदा पूँजीको उच्चतम प्रयोग मार्फत उत्पादन वृद्धि र अर्थतन्त्रको विस्तार हुने सम्भावना रोकिन्छ”
उनी घरजग्गामा अत्यधिक वित्तीयकरण हुँदै गएकाले यसलाई नियन्त्रण नगरे यो आर्थिक सङ्कटको कारण बन्ने औंल्याउँछन्। “वित्तीय क्षेत्रको लगानी जति घरजग्गामा केन्द्रित हुँदै जाँदा पूँजीको उच्चतम प्रयोग मार्फत उत्पादन वृद्धि र अर्थतन्त्रको विस्तार हुने सम्भावना रोकिन्छ,” खनाल भन्छन्।
घरजग्गा लगायत क्षेत्रमा भइरहेको अन्धाधुन्ध लगानी, सम्पत्तिको अत्यधिक मूल्याङ्कन र घरजग्गालाई नै धितो राखेर ऋण दिने चक्रव्यूहकै कारण अर्थतन्त्रको आकारभन्दा ब्याङ्किङ क्षेत्रको कर्जा धेरै भइसकेको छ। अहिले ब्याङ्क तथा वित्तीय संस्थाले दिएको ऋणमध्ये करीब दुई तिहाइ भाग घरजग्गाको धितोमा दिइएको छ। यस्तो अत्यधिक सम्पत्ति मूल्याङ्कन र वित्तीयकरणले समग्र अर्थतन्त्रलाई नै कृत्रिम तरीकाले बढाएर फर्जी बनाउन खोजेको छ। सर्वसाधारणबाट निक्षेप सङ्कलन गरी जग्गा कारोबारका लागि ठूला व्यवसायीलाई लगानी गरी अकुत नाफा कमाउन दिने अहिलेको वित्तीय मोडल गलत भएकाले यसलाई तुरुन्तै बदल्नुपर्ने खनाल बताउँछन्।
नेपाल राष्ट्र ब्याङ्कको घरजग्गा मूल्य सर्वेक्षण प्रतिवेदनले पनि घरजग्गाको मूल्यमा उच्च वृद्धि हुँदा जनताले निक्षेपको रूपमा राखेको रकम झिकेर घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी गर्ने प्रवृत्ति बढ्ने र जसकारण निक्षेप घट्ने उल्लेख छ। ‘त्यस्तै ब्याङ्कहरूले उत्पादनशील क्षेत्रमा कर्जा प्रवाह गर्न छोडेर अति उच्च र शीघ्र प्रतिफलको आशामा घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी गर्ने गर्छन्। यसले गर्दा जोखिमपूर्ण कर्जा प्रवाह हुन गई वित्तीय जोखिम बढ्छ,’ प्रतिवेदनमा उल्लेख छ।
पूर्व अर्थसचिव खनाल संसारभरि नागरिकको आवासको अधिकारलाई सुरक्षित राख्न घरजग्गाको मूल्य बढ्न नदिन तथा व्यवस्थित शहरीकरणलाई समेत ध्यानमा राखेर कर्जालाई निर्देशित गरिने अभ्यास रहेको बताउँछन्। उनी ब्याङ्कहरूले घरजग्गामा जथाभावी ऋण नदिउन्जेल जग्गाको मूल्य नबढेको बताउँछन्। “थप जग्गा किन्न जग्गा धितोमा राखेर ऋण दिने वा एउटा आवास हुँदाहुँदै अर्को ठाउँमा घरजग्गा किन्न ऋण दिने व्यवस्था तत्कालै बन्द गर्नुपर्छ। यो नागरिकले जम्मा गरेको निक्षेपको दुरुपयोग हो,” खनाल भन्छन्।
तर, राष्ट्र ब्याङ्कका अधिकारीहरू यस्तो नीतिगत प्रावधान अगाडि सार्न तयार देखिँदैनन्। राष्ट्र ब्याङ्कका प्रवक्ता डा. गुणाकर भट्ट राष्ट्र ब्याङ्कले घरजग्गामा अधिक वित्तीयकरण हुन नदिन विभिन्न नीतिगत पहलकदमी लिइरहेको बताउँछन्। उनी भन्छन्, “राष्ट्र ब्याङ्कले केही पनि गरेन भन्न मिल्दैन, कतिपय मुलुकमा त हामीले लिएको जस्तो नीति समेत छैन।”
चाँगुनारायणबाट देखिएको भक्तपुर बजार।
राष्ट्र ब्याङ्कका उच्च अधिकारीहरूले नै नाफा खाने उद्देश्यले घरजग्गामा लगानी गर्ने गरेकोकारण उनीहरू घरजग्गाको सट्टेबाजी रोक्ने नीतिगत प्रावधान ल्याउन तयार नभएको भनी आलोचना हुने गरेको छ। गभर्नर महाप्रसाद अधिकारीले ललितपुर, झापा, हेटौंडा सहितका विभिन्न स्थानमा जग्गामा लगानी गरेको उनले सार्वजनिक गरेको सम्पत्ति विवरणमा उल्लेख छ। यो सबैजसो नीतिनिर्माताको साझा प्रवृत्ति हो।
बहालवाला र पूर्व मन्त्री, उच्च प्रशासक आदिको लगानी पनि घरजग्गामै छ। उदाहरणका लागि, आवश्यकताभन्दा बढी घरजग्गाको लगानीलाई निरुत्साहित गर्नुपर्ने तर्क गर्ने पूर्व अर्थमन्त्री युवराज खतिवडाको काठमाडौंमा दुई स्थानमा घरजग्गा, भक्तपुरमा झण्डै डेढ रोपनी जग्गा सहित झापा, दोलखामा पनि जग्गामा लगानी छ। नेकपा (एमाले)का नेता तथा पूर्व मन्त्री रघुवीर महासेठको त ललितपुर महानगरपालिकामा झण्डै पाँच रोपनीभन्दा बढी क्षेत्रफलमा घरजग्गा तथा जनकपुरमा श्रीमती जुलीकुमारी महतोको नाममा १० बिघाभन्दा धेरै जग्गा छ। उनको परिवारको सगोलमा धनुषामा झण्डै १४७ बिघा जमीन छ।
जग्गाको मूल्य अस्वाभाविक बढ्दा पूर्वाधार निर्माण र निजी क्षेत्रले लगानी गर्न पनि चुनौती भइरहेको छ। पूर्वाधार आयोजनाका लागि जग्गा अधिग्रहण गरिंदा राजनीतिक दल, जग्गाधनी र भूमाफियाको मिलेमतोमा चलनचल्तीको मूल्यभन्दा अत्यधिक मुआब्जा दोहन गर्ने प्रवृत्ति स्थापित नै भइसकेको छ।
गण्डकी प्रदेशका मन्त्री विन्दुकुमार थापाको पोखरामा ६ वटा घर सहित १७० रोपनी हाराहारीमा जग्गा छ। प्रधानन्यायाधीश चोलेन्द्र शम्शेर राणाकी श्रीमतीले काठमाडौंका विभिन्न स्थानमा तीन रोपनीभन्दा बढी जग्गा र घर किनेकी छन्। कैयौं नेता र उच्च प्रशासकको घरजग्गा त कानूनले तोकेको हदबन्दीको सीमाभन्दा धेरै हुँदा पनि छानबिन नै हुन सकेको छैन। आर्थिक नीति विषयको थिङ्क ट्याङ्क नेपाल इकोनोमिक फोरमका अध्यक्ष सुजीव शाक्य नाफाका लागि एकै व्यक्तिले अनावश्यक रूपमा रोपनीका रोपनी र कैयौं घर ओगटेर राख्ने प्रवृत्ति बढेको देख्छन्।
जग्गाको मूल्य अस्वाभाविक बढ्दा पूर्वाधार निर्माण र निजी क्षेत्रले लगानी गर्न पनि चुनौती भइरहेको छ। पूर्वाधार आयोजनाका लागि जग्गा अधिग्रहण गरिंदा राजनीतिक दल, जग्गाधनी र भूमाफियाको मिलेमतोमा चलनचल्तीको मूल्यभन्दा अत्यधिक मुआब्जा दोहन गर्ने प्रवृत्ति स्थापित नै भइसकेको छ। हरेक वर्ष जग्गा प्राप्तिमा मात्रै सरकारको रु.२० अर्ब हाराहारी खर्च हुन्छ। कैयौं निर्माणाधीन र प्रस्तावित आयोजनाको त निर्माण लागतभन्दा जग्गाको मुआब्जामा तिर्नुपर्ने रकम बढी हुन्छ। जस्तै, करीब रु.सात अर्ब ३२ करोड लागत रहेको भैरहवा अन्तर्राष्ट्रिय विमानस्थलमा जग्गाको अधिग्रहणमा मात्रै रु.२३ अर्ब ५९ करोड मुआब्जा बाँडियो।
यस्तै, नागढुंगा-सिस्नेखोला सुरुङमार्गमा प्रति आना रु.४२ लाखसम्म मुआब्जा तिरियो। जग्गामा मूल्यवृद्धिको मार उद्योगहरूले पनि भोगेका छन्। नेपाल उद्योग परिसङ्घका अध्यक्ष विष्णुकुमार अग्रवाल जग्गाको मूल्यवृद्धिको गति हेर्दा सडकको पहुँच पुगेका क्षेत्रमा अब जग्गा किनेर उद्योग खोल्नै नसकिने स्थिति आइसकेको बताउँछन्।
नियमन विनाको धन्दा
३२ साउन २०५८ मा तत्कालीन प्रधानमन्त्री शेरबहादुर देउवाले प्रतिनिधि सभाको बैठकमा परिवर्तनकारी भूमिसुधार कार्यक्रम घोषणा गर्दै जग्गाको हदबन्दी घटाउने घोषणा गरे। संसद्ले त्यसै वर्षको २५ माघमा भूमि सम्बन्धी ऐनमा पाँचौं संशोधन गर्दै देशैभरि जग्गाको हदबन्दी तोक्यो। सीमित प्राकृतिक स्रोत जग्गालाई निश्चित व्यक्तिमा सीमित हुन नदिन र भूमिहीनको जग्गामाथिको अधिकार सुरक्षित राख्न उक्त प्रावधान लागू गरिएको थियो।
यो कानून प्रभावकारी रूपमा लागू हुन सकेको भए व्यक्तिले जग्गा ओगटेर राख्ने अभ्यास निरुत्साहित भएर जग्गाको माग खुम्चिन सक्थ्यो। कानूनले तोकेभन्दा बढी र फरक प्रयोजनमा जग्गा उपयोग गरे सरकारले खोस्न सक्ने कानूनी प्रावधान छ। तर, यसअघि जस्तै यो कानूनी प्रावधान लागू हुन सकेको छैन। हदबन्दीभन्दा बढीको जग्गा खोस्ने त परको कुरा, कहाँ कसको कति जग्गा छ भन्ने एकीकृत अभिलेख समेत सरकारी कार्यालयहरूमा छैन।
कम्तीमा १६७ कम्पनीले हदबन्दी छल्न देशभरका करीब एक लाख ८९ हजार रोपनी जमीन कम्पनीका नाममा किनेर राखेका छन्। भविष्यमा मूल्य बढ्ने आकलनले उनीहरूले आवश्यकताभन्दा धेरै जग्गा ओगटेको बुझ्न गाह्रो छैन।
एकीकृत अभिलेख नहुँदा कैयौं रोपनी जग्गा व्यक्तिले ओगट्ने धन्दा निर्बाध जारी छ। मालपोत कार्यालयमा जग्गाको किनबेच गर्दा हदबन्दीभन्दा बढी जग्गा छैन भनी जनाइदिए पुग्छ। बरु, विभिन्न कम्पनीका नाममा राख्दा हदबन्दीले नछुने भएकाले टाठाबाठाहरूले सयौं रोपनी जग्गा कम्पनीका नाममा ओगटेका छन्। जस्तै, ठगीको आरोपमा पक्राउ परेका व्यवसायी इच्छाराज तामाङको पारिवारिक सदस्य र कम्पनीको नाममा सयौं रोपनी जग्गा भेटिएको छ। नेपाल सरकारका राज्यमन्त्री उमेश श्रेष्ठले केही महीनाअघि मात्रै ललितपुरको गोदावरीमा करीब दुई सय रोपनी जग्गा बिक्री गरेको समाचार अनलाइन पोर्टल बिजमाण्डूले सार्वजनिक गरेको थियो।
कम्तीमा १६७ कम्पनीले हदबन्दी छल्न देशभरका करीब एक लाख ८९ हजार रोपनी जमीन कम्पनीका नाममा किनेर राखेका छन्। भविष्यमा मूल्य बढ्ने आकलनले उनीहरूले आवश्यकताभन्दा धेरै जग्गा ओगटेको बुझ्न गाह्रो छैन। केपी ओली नेतृत्वको पूर्ववर्ती सरकारले नै भूमि सम्बन्धी ऐन २०२१ को संशोधन मार्फत हदबन्दीभन्दा धेरै जग्गा राखेका कम्पनीहरूलाई जग्गा सट्टापट्टा र स्थानान्तरणको अधिकार दिएको थियो। जसका कारण महँगो पर्ने ठाउँको जग्गा बेचेर लाभ लिने र सस्तो जग्गा सट्टाभर्ना गर्ने धन्दाको बाटो खुलेको थियो।
शहरी क्षेत्रका धेरैजसो जग्गा अन्तिम उपयोगकर्ताले भन्दा पनि नाफा कमाएर बिक्री गर्ने वा लगानी गरेर राख्नेहरूले किनिरहेको पूर्व अर्थसचिव खनालको विचार छ। जग्गाको लाभ देखेर नै व्यवसायीहरू पनि ब्याङ्कबाट कृषि कर्मका लागि भन्दै ऋण लिएर जग्गा कारोबारमा खन्याउनेतिर संलग्न भएको आरोप पनि लाग्छ। पछिल्ला दुई आर्थिक वर्षमा कृषि ऋण करीब दुई तिहाइले बढ्दा तथ्याङ्कले कृषि क्षेत्रको उत्पादन र उत्पादकत्व दुवै बढेको देखाउँदैन।
यसले कृषिका नाममा लिइएको ऋण जग्गामा लगानी भएको सङ्केत गर्छ। होटल, कुखुरा फर्म लगायत व्यवसायका नाममा जग्गा किनेर ओगट्ने अभ्यास काठमाडौंदेखि चितवन लगायत प्रमुख शहरसम्म फैलिएको छ। अर्कातिर, ठूला निर्माण व्यवसायीहरूले पनि ठेक्का लागेपछि सरकारबाट पाउने २० प्रतिशत ‘मोबिलाइजेसन’ पेश्की लिएर जग्गामा लगानी गर्दा कैयौं वर्षसम्म काम अलपत्र पर्ने गरेको आरोप लाग्छ।
जग्गा यस्तो सुरक्षण बनेको छ, केही गरी व्यवसाय घाटामा गए पनि जग्गाको मूल्यले नै घाटा सजिलै पूर्ति गरिदिन्छ। यसले गर्दा, विना कुनै आर्थिक आधार र कारण सम्पत्तिको मूल्यवृद्धि भइरहेको छ। पछिल्लो दुई दशकमा औसत वार्षिक आर्थिक वृद्धिदर करीब चार प्रतिशत भए पनि र उत्पादनबाट उल्लेख्य पूँजी सिर्जना हुन नसके पनि जग्गाको मोल भने अस्वाभाविक बढेको छ। अर्थशास्त्री डिल्लीराज खनाल उत्पादनमूलक क्षेत्रमा जानुपर्ने रकम जग्गामा थुपारेर ब्याङ्क र व्यक्तिले लाभ लिइरहने चक्र नतोडिए त्यसको मूल्य अर्थतन्त्रले ढिलोचाँडो चुकाउनुपर्ने बताउँछन्।
शहरी क्षेत्रमा जग्गाको आकाशिंदो मूल्यका कारण पुर्ख्यौली जग्गा भएकाहरू वा जग्गाको किनबेचमा संलग्नहरूलाई निकै धनी बनाएको छ। यसको परिणाम, धन खर्च गर्न सवारी साधनसहित विलासी सामग्रीको माग अनुसार आयात हरेक वर्ष चुलिंदो छ। चालू आर्थिक वर्षको पहिलो चार महीनामै सवारी साधन र यसका पार्टपूर्जाको आयात रु.५७ अर्ब हाराहारीमा छ। पछिल्लो चार आर्थिक वर्षमा मात्रै करीब रु.चार खर्ब ५७ अर्बको सवारी साधन र पार्टपुर्जा आयात भएको छ।
चितवनको माडी नगरपालिका आफैंले खेतीयोग्य जमीनलाई ‘प्लटिङ’ गरी बिक्री गर्न प्रोत्साहन गरिरहेको छ। तस्वीर स्रोत: खोज पत्रकारिता केन्द्र
थेग्नै नसक्ने आयातका कारण अर्थतन्त्र जोखिममा धकेलिएको अर्थ विश्लेषकहरूले बताउँदै आएका छन्। अर्कोतर्फ, जग्गा सहितका क्षेत्रको उच्च मूल्यवृद्धिले सिर्जना गरेको लाभले कैयौंलाई यति धनी बनाएको छ, समाजको आर्थिक असमानता थप बढेको छ। पछिल्लो एक दशकमा नेपालमा असमानताको स्थिति के छ भनी देखाउने तथ्याङ्क नभए पनि घरजग्गा, व्यापार जस्ता क्षेत्रको लगानीबाट खास समूहले कमाएको लाभका कारण असमानता चुलिएको अनुमान गर्न कठिन छैन।
जग्गाको मूल्य जथाभावी बढ्नुको एउटा कारण घरजग्गाको नाफामा लाग्ने कर न्यून हुनु पनि एक रहेको नेपाल राष्ट्र ब्याङ्कका प्रवक्ता समेत रहेका अर्थशास्त्री गुणाकर भट्ट बताउँछन्। अहिले पाँच वर्षभित्रै जग्गा किनबेच गर्दा पाँच प्रतिशत (रु.१०० नाफा गर्दा रु.पाँच) मात्रै पूँजीगत लाभकर सरकारलाई तिर्नुपर्छ। अझ, पाँच वर्षभन्दा बढी अवधि राखेर बिक्री गर्दा त रु.१०० नाफामा रु.२.५ मात्रै पूँजीगत लाभकर बुझाए पुग्छ। जबकि, हरेक वर्ष वेतनभोगी कर्मचारीले गर्ने आम्दानीमा न्यूनतम एक प्रतिशतदेखि ३६ प्रतिशतसम्म आयकर तिर्नुपर्छ।
“मालपोत कार्यालयहरूमा कर्मचारीको पहिलो प्रश्न नै थैली रकम कति राख्ने भन्ने हुन्छ। अर्थात्, वास्तविक कारोबार रकम त सोधिँदै सोधिँदैन, कागजमा किनबेच रकम कम देखाएर कारोबार गरिन्छ।”
यस बाहेक अधिकांश व्यवसायमा पनि नाफा गर्दा नाफा रकमको २५ प्रतिशत कर तिर्नुपर्छ। तर, सरकारी अधिकारी र नीतिनिर्माताले घरजग्गाको किनबेचमा हुने लाभमा न्यून कर राखेर आफैं लाभ लिइरहेको आरोप लाग्छ। कर बढाउँदा जग्गाको वास्तविक किनबेचको मूल्यभन्दा कम देखाएर झनै कर छल्ने जोखिम रहने तर्क उनीहरूको हुन्छ। तर, अहिले नै पनि घरजग्गाको वास्तविक कारोबार रकम मालपोतमा देखाइँदैन।
अर्थात्, मालपोतको अभिलेखमा थोरै रकममा किनबेच भएको देखाएर ठूलो रकम अनौपचारिक तरीकाले लेनदेन गरी राजस्व छल्ने स्थापित शैली नै हो। चार्टर्ड एकाउन्टेन्ट शेषमणि दाहाल भन्छन्, “मालपोत कार्यालयहरूमा कर्मचारीको पहिलो प्रश्न नै थैली रकम कति राख्ने भन्ने हुन्छ। अर्थात्, वास्तविक कारोबार रकम त सोधिँदै सोधिँदैन, कागजमा किनबेच रकम कम देखाएर कारोबार गरिन्छ।”
नेपाल राष्ट्र ब्याङ्कका प्रवक्ता भट्ट जग्गा किनबेचमा हुने लाभमा लाग्ने लाभकर अहिले ज्यादै न्यून भएकाले यसलाई बढाउनुपर्ने सुझाव दिन्छन्। “पूँजीगत लाभकर बढाइदिने बित्तिकै अनावश्यक जग्गा लिएर किनबेच गर्ने प्रवृत्ति निरुत्साहित हुन्छ,” भट्ट भन्छन्।
जग्गाको मूल्य आकाशिए पनि यसको कारोबार नघट्नुको कारण अर्थतन्त्रको अनौपचारिकीकरण पनि एक हो। राज्य कमजोर भएको मौका छोपी अनेकौं धन्दा गरेर कमाउनेको सङ्ख्या व्यापक बढेको मात्रै छैन, त्यसरी आर्जित सम्पत्ति जग्गामा खन्याउने प्रवृत्ति देखिएको काठमाडौं विश्वविद्यालयका अर्थशास्त्रका प्राध्यापक अच्युत वाग्ले बताउँछन्।
आवरणमा जग्गाको माग बढेसँगै मूल्य बढ्दै गएको देखिए पनि अर्थतन्त्रको भद्रगोल, नियमनको अभाव तथा गैरकानूनी तवरले आर्जित धन लुकाउने अभ्यासले जग्गाको मूल्य अस्वाभाविक बढाएको उनको मत छ। वाग्ले भन्छन्, “देशमा असाध्यै मौलाएको भ्रष्टाचारका कारण घरजग्गा अवैध सम्पत्ति पार्क गर्ने क्षेत्र बन्न पुगेको छ, जसले गर्दा आवश्यक नपर्नेले पनि जग्गा किनेर थुपारेका छन्।”
अख्तियार दुरुपयोग अनुसन्धान आयोगले २१ पुसमा विशेष अदालतमा दायर गरेको सुदूरपश्चिम वन निर्देशनालयका निमित्त निर्देशक हेमराज विष्ट विरुद्धकोे मुद्दामा अवैध आर्जनले काठमाडौं र कास्की सहित ३२ ठाउँमा घरजग्गा थुपारेको उल्लेख गरिएको छ। अख्तियारले डामेका सार्वजनिक पदमा रहेका अधिकारीहरूले सम्पत्ति घरजग्गा खरीद गरेरै लुकाउने गरेको भेटिँदै आएको छ।
अर्कातिर, जग्गा दलाली राष्ट्रिय उद्यम सरह बन्दै जसले पनि कारोबार गर्ने धन्दा भएको छ। वाग्ले नेपालमा कर-न्याय नभएको अर्थात् बढी कमाउनेलाई बढी तिर्नुपर्ने पद्धति नभएकाले पनि घरजग्गामा अकुत कमाउनेले छूट पाएको र यो नाफामूलक धन्दाका रूपमा विकसित भएको बताउँछन्। नेपाल इकोनोमिक फोरमका अध्यक्ष शाक्य तत्काल लाभ हुने भएकाले जुनसुकै पेशाका मानिसले पनि जग्गाको कारोबार गर्ने गरेको र यो उद्यमका रूपमा फैलिएको बताउँछन्। “घरजग्गामा लगानीले बसीबसी पैसा आउने भएपछि मानिसहरूमा मिहिनेतको काम किन गर्ने भन्ने सोचको विकास भएको छ, यसले उद्यमशीलता पनि मारेको छ,” उनी भन्छन्।
“घरजग्गामा लगानीले बसीबसी पैसा आउने भएपछि मानिसहरूमा मिहिनेतको काम किन गर्ने भन्ने सोचको विकास भएको छ, यसले उद्यमशीलता पनि मारेको छ”
घरजग्गा व्यवसायबाट लाभ सिर्जना गरिरहेकाहरूले नीतिनिर्मातालाई सजिलै प्रभाव पार्न सक्ने हैसियत बनाएका कारण यसको नियमन र मूल्यको नियन्त्रणतर्फ प्रभावकारी उपाय कार्यान्वयन गरिएको छैन। संसद्मा घरजग्गाको मूल्यले निम्त्याएको बेथितिका विषयमा छलफल नै हुँदैन, यसको कारोबारको नाफामा लाग्दै आएको न्यून करबारे पनि कहिल्यै विमर्श भएको छैन। बरु, घरजग्गा व्यवसायसँग जोडिएका कैयौं व्यक्ति र भूमाफिया राजनीतिक दललाई प्रत्यक्ष/अप्रत्यक्ष लाभ दिने र प्रभाव पार्ने हैसियतमा पुगेका छन्।
घरजग्गा कारोबारीको पहुँच र हैसियत कतिसम्म बलियो छ भन्ने उदाहरण बालुवाटारस्थित ललिता निवासको सरकारी जग्गा व्यक्तिका नाममा दर्ता गरिएको घटनाले पुष्टि गर्छ। कैयौं उच्च सरकारी अधिकारी, नेता र मन्त्रीलाई नै प्रभाव पारेर यो सरकारी स्वामित्वको जग्गा हडपिएको थियो। घरजग्गा व्यवसायी इच्छाराज तामाङले बनाएको हैसियत र पाएको संरक्षणले पनि उनको राजनीतिक पहुँच देखाउँछ। उनी नेकपा एमालेको तर्फबाट सांसद मात्रै बनेनन्, सहकारीमा रकम जम्मा गर्ने सर्वसाधारणको रकम ठगी गर्दा समेत एमाले सरकारले जोगाइरह्यो।
त्यसै गरी, शेरबहादुर देउवा नेतृत्वको सरकारका पालामा २६ साउन २०७४ मा भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरीबी निवारण मन्त्री गोपाल दहितले खेतीयोग्य जग्गाको खण्डीकरण र ‘प्लटिङ’ रोक्न कित्ताकाट रोक्का गर्ने निर्णय गरे। दहितले २४ कात्तिक २०७४ मा घरजग्गा कारोबारमा संलग्न ११ व्यक्ति र कम्पनीलाई पोस्ने गरी जग्गा कित्ताकाट गर्न दिने विवादास्पद निर्णय गरेका थिए। यस्तो निर्णय गर्दा ठूलो आर्थिक चलखेल भएको आरोप लागे पनि छानबिन भएन।
पुस २०७५ मा केपी शर्मा ओली नेतृत्वको सरकारकी भूमि व्यवस्थामन्त्री पद्माकुमारी अर्यालले स्थानीय तहले ‘खेतीयोग्य जग्गा होइन’ भन्ने लेखेर दिए जग्गा कित्ताकाट हुने व्यवस्था सहितको निर्देशिका जारी गरिन्। २३ मंसीर २०७७ मा सर्वोच्च अदालतले जग्गाको कित्ताकाट खोल्ने सरकारी निर्णय कार्यान्वयन नगर्न आदेश दियो। यद्यपि, घुमाउरा बाटो मार्फत कित्ताकाट रोकिएको छैन। उत्पादनको साधन जमीन किनबेच गर्दै लाभ कमाउने माध्यम बनेपछि सर्वत्र खण्डीकरण भइरहेको छ।
भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागको तथ्याङ्क अनुसार, गत आर्थिक वर्ष २०७७/७८ मा मात्रै करीब पाँच लाख सात हजार कित्ता थपिएको छ, जसले जग्गाको किनबेच र खण्डीकरणको प्रवृत्ति सङ्केत गर्छ। विभागको तथ्याङ्क अनुसार, गत वर्षसम्म देशका जग्गाको कुल कित्ता दुई करोड ५६ लाख २६ हजार पुगिसकेको छ।
नेपालको उर्वर र शहरी क्षेत्रका एक तिहाइभन्दा बढी जमीन बिर्ताका रूपमा बाँडिएकाले पनि श्रम विना नै आर्जन भएको त्यस्तो जमीन वितरणका लागि पुर्ख्यौली सम्पत्तिमा कर जायज नै हुन सक्छ।
जालो तोड्ने उपाय
जग्गाको अनियन्त्रित र अस्वाभाविक मूल्यवृद्धि अर्थतन्त्र, नागरिकको आवास अधिकार सबै दृष्टिले अनुपयुक्त भए पनि यसलाई लगाम लगाउने कसरी भन्नेमा जानकारहरूको मत फरक फरक छ। पूर्व अर्थसचिव रामेश्वर खनालले घरजग्गामा ब्यांकिङ लगानी निरुत्साहित गर्नुपर्नेमा लामो समयदेखि जोड दिँदै आएका छन्। विपन्न र मध्यम वर्गको पहुँच बाहिर मूल्य पुर्याउने गरी ब्याङ्क तथा वित्तीय संस्थाले यसमा खन्याउँदै आएको लगानी तत्काल पूर्ण रूपमा रोकेर पहिलो बाहेक दोस्रो घरजग्गा किन्न ऋण दिनै नहुने उनी बताउँछन्। “ब्याङ्कले घरजग्गामा लगानी गर्न छोड्ने बित्तिकै यस्तो धन्दा रोकिइहाल्छ,” खनाल भन्छन्।
खनाल जग्गाको सुविधा तथा यसले दिने प्रतिफलका आधारमा मूल्य निर्धारण हुनुपर्नेमा नेपालको शहरी क्षेत्रमा घरजग्गाको अधिक मूल्याङ्कन र कारोबार भइरहेको बताउँछन्। उनी बाटोघाटो, बिजुली, ढल लगायत सरकारी सुविधाका कारण जग्गाको मूल्य बढेको र त्यसको लाभ जति जग्गावालले मात्रै पाएको बताउँछन्। “जग्गाबाट प्राप्त हुने प्रतिफलका तुलनामा मूल्यवृद्धिबाट हुने लाभ धेरै भएकाले यसो भइरहेको छ,” उनी भन्छन्, “संसारभरिको आर्थिक सङ्कट यस्तै अनुत्पादक लगानीबाट सिर्जित हुने भएकाले यो जोखिमपूर्ण छ।”
नेपाल इकोनोमिक फोरमका अध्यक्ष सुजीव शाक्य घरजग्गाको अनियन्त्रित मूल्यवृद्धि रोक्न आवश्यकताभन्दा बढी घरजग्गा ओगट्न नदिनेदेखि एक पुस्ताबाट अर्को पुस्तामा घरजग्गा हस्तान्तरण हुँदा कर लगाउने नीति बनाउनुपर्ने बताउँछन्। पुर्ख्यौली सम्पत्ति हस्तान्तरणमा अब अन्यत्र जस्तै ‘इन्हेरिटेन्स ट्याक्स’ भनिने सम्पत्ति कर लगाउँदै जानु उचित हुने शाक्यको तर्क छ।
नेपालको उर्वर र शहरी क्षेत्रका एक तिहाइभन्दा बढी जमीन बिर्ताका रूपमा बाँडिएकाले पनि श्रम विना नै आर्जन भएको त्यस्तो जमीन वितरणका लागि पुर्ख्यौली सम्पत्तिमा कर जायज नै हुन सक्छ। त्यसै गरी, रुवान्डाले भर्खरै शुरू गरे जस्तै एकभन्दा दोस्रो घर भएमा उच्च दरको कर लगाउनुपर्ने शाक्य बताउँछन्। “आफैं बस्ने घर बाहेक दोस्रो घर वा जग्गा किन्दा उच्च कर तोकिदिनुपर्छ,” शाक्य भन्छन्।
चार्टर्ड अकाउन्टेन्ट शेषमणि दाहाल पनि घरजग्गाको मूल्य बेथिति रोक्न यसको नाफामा लाग्ने कर नै बढाउनुपर्ने बताउँछन्। “श्रम गरेर कमाएको रकममा ३६ प्रतिशत आयकर लाग्ने, तर घरजग्गाको नाफामा जम्मा २.५ देखि ५ प्रतिशतसम्म मात्रै कर लाग्नु न्यायोचित होइन, यसमा पुनर्विचार गर्नुपर्छ,” दाहाल भन्छन्। कर बढाउँदा जग्गाको पूँजीगत लाभकर छल्न थैली रकम कम देखाउने प्रवृत्ति अझ बढ्न सक्ने भएकाले त्यसलाई रोक्न किनबेच गर्नेको ब्याङ्क खातामा सम्बन्धित निकायले अनुसन्धान गर्नुपर्ने उनी बताउँछन्।
अहिले रु.१० लाखभन्दा धेरै नगदमा कारोबार गर्दा सम्पत्तिको स्रोत देखाउन नसकेमा सम्पत्ति शुद्धीकरण अनुसन्धान विभागले नगद जफत गरी मुद्दा चलाउन सक्ने कानूनी प्रावधान छ। तर, घरजग्गाको किनबेचमा थैली रकम बराबर चेकबाट भुक्तानी भए पनि बाँकी रकम अधिकांश नगदमा कारोबार हुने दाहाल बताउँछन्। तर, विभागले यस्तो धनलाई छानबिन गरेको छैन। दाहाल यस बाहेक घरजग्गा व्यक्तिबाट व्यक्तिमा नभई कम्पनीबाट मात्रै किनबेच गर्न मिल्ने व्यवस्था लागू गर्नुपर्ने बताउँछन्। अर्थशास्त्रका प्राध्यापक डा. वाग्ले पनि घरजग्गाको कारोबार गर्न अनुमतिप्राप्त कम्पनीले मात्रै पाउने नीतिगत प्रबन्ध गर्नुपर्ने बताउँछन्। आर्थिक वर्ष २०७५/७६ को बजेटमा सङ्गठित संस्थाले मात्रै जग्गाको किनबेच गर्न पाउने उल्लेख भए पनि यो प्रावधान कार्यान्वयन भएन।
“घरजग्गालाई अहिले जस्तो छाडा त छोड्नै हुँदैन, मध्यम वर्ग र कम आम्दानी भएका नागरिकका लागि आवासको प्रबन्ध गर्न सरकारले नै आवास योजना अघि सार्नुपर्छ”
भूमि व्यवस्था तथा गरीबी निवारण मन्त्रालयका प्रवक्ता जनकराज जोशी देशैभरि जग्गाको वैज्ञानिक र वस्तुपरक मूल्याङ्कन प्रणाली अभाव भएको स्विकार्दै यसलाई वस्तुपरक बनाउनुपर्ने बताउँछन्। उनी देशभरिका घरजग्गालाई विभिन्न मापदण्डका आधारमा मूल्याङ्कन गरी अधिकतम र न्यूनतम मूल्य निर्धारण गर्ने र त्यही करिडोरमा कारोबार गर्न दिने नीतिगत व्यवस्था लागू गरिन लागेको बताउँछन्।
भू-उपयोग ऐनले जग्गाको वर्गीकरण लगायत व्यवस्था गरेको छ, जुन कार्यान्वयनका लागि नियमावली आएपछि जग्गाको बेथिति समाधान हुँदै जाने उनको तर्क छ। यस बाहेक राष्ट्रिय भूमि नीतिले उल्लेख गरे अनुसार कृषक र गैरकृषकका लागि जग्गा राख्न पाउने सीमा र शर्त तोक्दै कानून संशोधनको प्रस्ताव गरिएको जोशी बताउँछन्।
पूर्व अर्थसचिव खनाल संविधानले आवासलाई मौलिक हकमा राखे पनि व्यवस्थित आवास विकासका लागि र निम्न वर्गको आवासको अधिकार सुरक्षित हुने गरी नीतिगत व्यवस्था नभएको बताउँछन्। सरकारले नै जग्गा विकासका योजनाहरू अघि सारेर कर्मचारीका लागि पनि आवासको प्रबन्ध गर्न सके घरजग्गा जोड्ने उद्देश्यले भइरहेका भ्रष्टाचार पनि घट्ने उनको तर्क छ।
शहरी योजनाविद् सरोज बस्नेत नेपालमा जग्गाको उचित योजना र व्यवस्थापन नै नभएका कारण जहाँ र जसले पनि मनलाग्दी घर र अरू संरचना बनाइरहेको बताउँछन्। बस्नेतका अनुसार, शुरूमा जग्गाको भू-उपयोग योजना बनाएर कार्यान्वयन भएपछि मात्रै घर र अरू संरचना कहाँ कसरी बनाउने निर्क्योल हुने भए पनि नेपालमा भने जथाभावी घर बनाउँदै जाने र पछि मात्रै विद्युत्, पानी, सडक, ढल लगायत संरचना बन्ने बेथिति रहेको बताउँछन्।
बस्नेत घरजग्गाको अस्वाभाविक मूल्यवृद्धि नियन्त्रणका लागि नियमन गर्ने नियमनकारी निकाय नै चाहिने देख्छन्। “घरजग्गालाई अहिले जस्तो छाडा त छोड्नै हुँदैन, मध्यम वर्ग र कम आम्दानी भएका नागरिकका लागि आवासको प्रबन्ध गर्न सरकारले नै आवास योजना अघि सार्नुपर्छ,” उनी भन्छन्।
(हिमालको २०७८ माघ अंकबाट।)
-1732261651.jpg)
-1732259528.jpg)