घरजग्गाको मूल्य घट्नु अर्थतन्त्रलाई फाइदाजनक हो?
जानकारहरू भन्छन्- घरजग्गाको अत्यधिक मौद्रिकीकरण नियन्त्रण र मूल्यमा तीव्र गिरावट अर्थतन्त्र सुधारको प्रस्थानबिन्दु हो।
गत साता काठमाडौंमा नेपालको पुरानो थिंक ट्यांकमध्येको एक सर्वांगीण विकास अध्ययन केन्द्र (आईआईडीएस)ले आयोजना गरेको नीति सम्मेलनमा केन्द्रका कार्यकारी निर्देशक तथा अर्थशास्त्री विश्वास गौचनले विचारोत्तेजक प्रस्तुति दिए। अर्थतन्त्रका स्थापित भाष्यलाई चुनौती दिंदै उनले भने, “पछिल्लो समय घरजग्गाको मूल्य घट्दो क्रममा छ, तर यसको गति अझ तीव्र हुनुपर्छ, जति छिटो घरजग्गाको मूल्य घट्यो उति छिटो उत्पादन र निर्माणसँग जग्गालाई जोड्न सकिन्छ र अर्थतन्त्र माथि उठ्ने आधार बन्छ।” चार्टर्ड एकाउन्टेन्सी तथा ब्यांकिङ क्षेत्रको समेत पृष्ठभूमि रहेकाले गौचन वित्तीय क्षेत्र र आर्थिक तथ्यांकको सम्बन्ध मसिनो गरी पर्गेल्ने सामर्थ्य राख्छन्।
गौचनको टिप्पणी धेरैलाई अनपेक्षित र स्थापित मान्यता विरुद्धको लाग्न सक्छ, किनभने नेपालको अर्थतन्त्रमा घरजग्गा र त्यसको मूल्यमा आएको वृद्धिले धेरै ठूलो महत्त्व राख्दै आएको छ। काठमाडौं सहितका शहरी क्षेत्रमा बढेको मूल्यले त्यहाँ घरजग्गा हुनेलाई धनी बनाएको छ। ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले घरजग्गामा कर्जा प्रवाह बढाउन पाएका छन्। अहिले यस्तो कर्जामध्ये दुईतिहाइको धितो घरजग्गा नै छ। गौचनले भने जस्तै भए धितो राखिएका घरजग्गाको पनि मूल्य ओह्रालो लाग्न गई ती संस्था समस्यामा पर्न सक्छन्।
घरजग्गाको मूल्य घट्नुपर्ने कारणमा गौचनसँग केही यस्ता तर्क छन्- नेपालमा घरजग्गाको मूल्यमा बितेका दुई दशकमा भएको वृद्धि असाधारण छ। काठमाडौं सहितका क्षेत्रको मूल्यवृद्धि कैयौं विकसित देश र चर्को जनघनत्व भएका शहरकै दाँजोमा पुगिसकेको छ। यसले गर्दा वित्तीय स्रोतको धेरै हिस्सा घरजग्गामा लगानी भएको छ। सबैभन्दा धेरै नाफा हुने भएकैले उद्योगी-व्यापारी अर्थतन्त्रलाई फाइदा हुने क्षेत्रभन्दा घरजग्गामा लगानी गर्न उद्यत छन्। जग्गाको असाधारण मूल्यवृद्धिले उत्पादनको लागत बढाएकाले समग्र अर्थतन्त्र नै महँगो हुन पुगेको छ। “घरजग्गा एक हिसाबले अर्थतन्त्रमा कुलत बनिसकेको थियो। घरजग्गाको अत्यधिक मौद्रिकीकरण र मूल्यवृद्धि अर्थतन्त्रका सबै समस्याको मुख्य कारण पनि हो। त्यसैले यसबाट उम्किनु लगानीको प्राथमिकीकरण गरेर अर्थतन्त्रको उत्पादनशील क्षमता बढाउने मौका पनि हो,” गौचन अर्थ्याउँछन्।
मूल्यवृद्धि र असर
जग्गाको मूल्य असाधारण रूपमा चुलिन थालेको २०६२/६३ सालको जनआन्दोलनपछि हो। ग्रामीण क्षेत्रबाट काठमाडौं सहितका शहरी क्षेत्रमा नागरिक ओइरिने क्रम बढ्दा घरजग्गाको माग पनि बढ्यो। खासगरी ५० को दशकको मध्यबाट वैदेशिक रोजगारीमा जानेहरू बढेसँगै तिनले पठाएको रेमिटेन्सका कारण शहरी क्षेत्रमा घरजग्गा किन्ने होड चल्यो। रेमिटेन्सका कारण वित्तीय स्रोत थपिंदै जाँदा ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले घरजग्गा व्यवसायमै ऋण बढाए।
जग्गामा लगानी गर्ने, छोटो समयमा अपार नाफा कमाएर बिक्री गर्ने र उक्त रकम फेरि घरजग्गामै खन्याउने चक्र चलिरह्यो। मूल्य चुलिएसँगै फेरि सोही जग्गा धितो राखेर बढी ऋण लिने अर्थात् जग्गाको मौद्रिकीकरणको क्रम पनि बढ्यो। बचत तथा ऋण सहकारीका नाममा खुलेका संस्था मार्फत संकलित धन त यस्ता अधिकांश संस्थाका हर्ताकर्ताले घरजग्गामै हाले। यतिसम्म कि २०७६ चैतमा कोभिड-१९ महामारी शुरू भएपछि नेपाल राष्ट्र ब्यांकले ऋणीहरूका लागि दिएको थप कर्जा र सहुलियतपूर्ण ऋण पनि व्यवसायमा नभई घरजग्गामै सोहोरिएको व्यवसायीले नै स्विकारे।
राष्ट्र ब्यांकको घरजग्गा मूल्य सर्वेक्षण प्रतिवेदन, २०७८ ले आर्थिक वर्ष २०७६/७७ मा मात्र जग्गाको वार्षिक औसत मूल्य करीब २७.७ प्रतिशतले बढेको देखायो। अर्थात्, हरेक साढे तीन वर्षमा जग्गाको मूल्य दोब्बर भयो। यो त सरदर अवस्था मात्रै हो। शहरी र खास खास क्षेत्रमा त एकाध महीनाभित्रै दोब्बर मूल्यमा कारोबार भयो। यसले गर्दा प्रतिव्यक्ति वार्षिक आम्दानी बल्लतल्ल अहिले एक हजार ४०० डलर (रु. एक लाख ९२ हजार) पुगेको देशका नागरिकको ५० वर्षको आम्दानीले पनि घरजग्गा जोड्न कठिन हुने स्थिति बन्यो। घरजग्गाको व्यवसायमा लाभैलाभ देखेपछि हातमा पैसा भएकाहरूले मात्र होइन, नभएकाहरूले समेत ब्यांकबाट ऋण लिएर घरजग्गामा लगानी गर्न थाले। अन्य पेशा-व्यवसायमा रहेका थुप्रै व्यक्ति घरजग्गा किनबेचको मध्यस्थता गर्ने पेशातिर मोडिए। निर्माण व्यवसायी, ब्यांकर, राजनीतिकर्मी, उद्योगी-व्यवसायी, सरकारी कर्मचारी आदिको धन्दा समेत दृश्य/अदृश्य रूपमा घरजग्गा हुन पुग्यो।
जग्गाको मूल्य अप्राकृतिक ढंगले बढ्दा अन्य उद्योग-व्यवसायको लागत पनि चुलियो। अर्थात्, उद्योग चलाउने जग्गा खरीदमै मोटो रकम खर्चनुपर्ने भयो। यसले उत्पादनको लागत समेत चुल्याउँदै क्रमशः समग्र अर्थतन्त्रलाई महँगो बनाउँदै लग्यो। अर्थशास्त्रमा जग्गा, श्रम, पूँजी र उद्यमशीलतालाई उत्पादनका चार साधन मानिन्छ। यिनको लागत बढ्दा उत्पादित वस्तु र सेवाको लागत पनि महँगिन्छ। राष्ट्रिय योजना आयोगका सदस्य तथा अर्थशास्त्री प्रकाशकुमार श्रेष्ठ नेपालमा उत्पादनशील क्षेत्र बिलाउँदै जानुमा जग्गाको मूल्य असाध्यै महँगो हुनुलाई पनि कारण मान्छन्। “उत्पादनमूलक काम गर्नुभन्दा घरजग्गाको कारोबार गर्दा अत्यधिक मुनाफा हुने भएपछि सबैले यही धन्दा शुरू गरे। यसले उत्पादनलाई शिथिल बनायो। अर्कातिर जग्गाको मूल्यमा आएको तीव्र वृद्धिले उत्पादन लागत बढायो र समग्र अर्थतन्त्र नै महँगो बनायो,” उनी भन्छन्।
जग्गाको असाधारण मूल्यवृद्धिको मार सरकारले पनि चुकाउनुपर्यो। यसकै कारण पूर्वाधार आयोजनालाई जग्गा अधिग्रहण गर्दा सरकारी धनको ठूलो हिस्सा खर्चनुपर्ने भयो। हरेक वर्ष जग्गा प्राप्तिमा मात्र सरकारको रु. २० अर्ब हाराहारी खर्च हुन्छ। कैयौं निर्माणाधीन र प्रस्तावित आयोजनाको त निर्माण लागतभन्दा जग्गाको मुआब्जामा तिर्नुपर्ने रकम बढी हुन पुग्यो। जस्तै- करीब रु. सात अर्ब ३२ करोड लागत रहेको भैरहवा अन्तर्राष्ट्रिय विमानस्थलमा जग्गाको अधिग्रहणमा मात्र रु. २३ अर्ब ५९ करोड मुआब्जा बाँडियो। नागढुंगा-सिस्नेखोला सुरुङमार्गमा प्रतिआना रु. ४२ लाखसम्म मुआब्जामा तिर्नुपर्यो। बन्ने टुंगो नभएको बूढीगण्डकी जलविद्युत् आयोजनाको मुआब्जामै रु. ५० अर्ब हाराहारी खर्च भइसकेको छ। यसले गर्दा अर्थतन्त्रको उत्पादन दक्षता स्वतः घटेर गयो। “नेपालको अर्थतन्त्रमा अहिले जेजस्ता समस्या छन्, ती सबैको मुख्य कारण ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको अधिक रकम घुमिफिरी जग्गाको कारोबारमा पुग्नु र जग्गाको अत्यधिक मौद्रिकीकरण हुनु हो,” गौचन भन्छन्।
उनको बुझाइमा पढेलेखेका युवापंक्तिले देश छोडिरहनुको एउटा प्रमुख कारण घरजग्गाको मूल्यवृद्धि पनि हो। औसत आम्दानीको त कुरै छोडौं, मासिक रु. एक लाखभन्दा पनि बढी आम्दानी गर्नेले समेत आफ्नो जीवनकालमा घरजग्गा किन्न सक्दैन। “जीवनकालमा कमाएको रकमले एउटा घरसम्म बनाउन नसक्ने भएपछि युवा समूह के उत्साहले मुलुक बस्छ,” गौचनको तर्क छ।
मूल्य ओह्रालोतर्फ
संसारमा कुनै पनि वस्तुको मूल्य बढी मात्र रहन सम्भव हुँदैन। त्यही कुरा अहिले घरजग्गामा पनि लागू भएको छ। यसो हुनुमा पनि केही खास कारण छन्। जस्तो- अधिक कर्जाको बोझले थिचिएका व्यवसायी थप कर्जा लिएर लगानी गर्न सक्ने अवस्थामा थिएनन्। यही बीचमा केन्द्रीय ब्यांकले चालू पूँजी कर्जा सम्बन्धी मार्गदर्शन सहितका कैयौं नीतिगत व्यवस्थामा कडाइ गरिदियो, जसले गर्दा फुक्काफाल कर्जा प्रवाह गरिरहेका ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको हात बाँधियो। व्यापार-उद्यम गर्न भनी ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाबाट असीमित ऋण लिएर घरजग्गामा हाल्ने धन्दामा लगाम लाग्यो।
अर्कातिर यही बीचमा आइदियो, सहकारीको संकट। बचत तथा ऋण नामका सहकारी संस्थाले शहरी क्षेत्रमा जति रकम सर्वसाधारणबाट संकलन गरेका थिए, अधिकांश घरजग्गामै लगानी हुँदै आएको थियो। सहकारी संस्थाहरू आफैं धराशायी बनेपछि घरजग्गामा जाने रकमको स्रोत सुक्यो। घरजग्गाको बजार समस्यामा पर्दै गरेको चेत खुलेपछि नयाँ लगानीकर्ता पनि होमिन चाहेनन्, जसको एकीकृत प्रभाव बजारमा देखापर्यो।
जानकारहरूका अनुसार घरजग्गाको औसत मूल्य पछिल्ला तीन वर्षयता बढेको छैन, बरु घटिरहेको छ। घरजग्गाको विषयमा अध्ययन गरेका चार्टर्ड एकाउन्टेन्ट नुमानाथ पौडेल घरजग्गाको मूल्य सरदरमा २२ प्रतिशतले घटिसकेको र यो क्रम अझै रहने बताउँछन्। उनका अनुसार नेपालमा घरजग्गाको सम्पत्तिको मूल्य चार हजार ५०० खर्ब रुपैयाँसम्म पुगिसकेको थियो जुन अहिले मूल्यमा आएको गिरावटका कारण एक हजार खर्बले घटिसकेको छ। यो थप एक हजार खर्ब रुपैयाँसम्म घट्ने उनको अनुमान छ।
अहिले कारोबारमा आएको शिथिलताले पनि बजारमा घरजग्गाको माग घटेको बुझाउँछ। जस्तै- चार वर्षअघि देशभर मासिक ७५ हजार हाराहारी घरजग्गा किनबेच हुने गरेकामा अहिले आधा जति मात्र छ। यस आर्थिक वर्षकै शुरूका पाँच महीनामा देशभर एक लाख ८४ हजार वटा घरजग्गा मात्रै किनबेच भए। घरजग्गाको बजार चम्किएका वेला यति कारोबार साढे दुई महीनामै हुन्थ्यो। नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष विष्णुकान्त घिमिरे घरजग्गा बजारले गहिरो मन्दी भोग्नुपरेको तर ढिलो-चाँडो यो सुधारतिर जाने आशा व्यक्त गर्छन्। “घरजग्गाको बजार शिथिल हुँदा समग्र अर्थतन्त्र शिथिल हुने रहेछ, त्यसैले यो सुधारतिर जानै पर्छ,” उनी भन्छन्।
गत कात्तिकको कारोबारले घिमिरे जस्ता घरजग्गा व्यवसायीलाई केही आशा पनि जगाएको छ। कात्तिकमा देशभर ४३ हजार ४०० हाराहारी घरजग्गा किनबेच भए, जुन यस वर्षको अघिल्ला चार महीनाको औसतका तुलनामा धेरै हो। ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको घट्दो ब्याजदरले पनि जग्गाको कारोबार बढाउन सहयोग गरेको छ। जे भए पनि घरजग्गाको बजार उकालो लागिहाल्ने अवस्था चाहिं नरहेको चार्टर्ड एकाउन्टेन्ट पौडेल बताउँछन्।
यो कुरा ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले प्रकाशन गर्ने घरजग्गा लिलामीको सूचनामा पनि झल्किन्छ। ऋणीले समयमा सावाँब्याज भुक्तानी नगरेको भन्दै हरेक दिनजसो धितो लिलामीका सूचना आइरहेका छन्। तर तिनको बिक्री भइरहेको छैन। कतिपय संस्थाले त एउटै घरजग्गा बिक्रीका लागि कैयौं पटक सूचना निकाल्नुपरेको छ। एनआईसी एशिया ब्यांकले घरजग्गा बिक्रीका लागि छुट्टै वेबसाइट पेज सञ्चालनमा ल्याएको छ। ऋण दिंदा धितो राखिएको घरजग्गा लिलामीमा बिक्री नभएपछि त्यसलाई ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले सकार्नुपर्छ, जसलाई गैरब्यांकिङ सम्पत्तिका रूपमा जनाइन्छ। अहिले ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको यस्तो सम्पत्ति कुल रु. ३८ अर्ब २६ करोड पुगेको छ। एक वर्षअघि यो आँकडा रु. २१ अर्ब ९१ करोड मात्रै थियो।
गैरब्यांकिङ सम्पत्ति सकारेपछि ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले जोखिम न्यूनीकरण गर्न कर्जा नोक्सानीका लागि शतप्रतिशत रकम छुट्याएर राख्नुपर्छ। यसले गर्दा कर्जा नोक्सानी बापतको रकम बढ्छ। संस्थाले ऋणीलाई दिएको कर्जा समयमै उठाउन नसके त्यसलाई खराब कर्जाका रूपमा जनाइन्छ। कात्तिकसम्म ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको खराब कर्जा ४.४२ प्रतिशत पुगेको छ, जुन एक वर्षअघि ३.६ प्रतिशत मात्र थियो। जानकारहरू त यस्ता संस्थाले खराब ऋण बढी नदेखाउन ढाकछोप गरिरहेको ठान्छन्।
अन्तर्राष्ट्रिय मुद्रा कोषले समेत नेपालका ब्यांकहरूले खराब कर्जा लुकाउन एभरग्रीनिङ अर्थात् पुरानो ऋणको किस्ता तिर्न नयाँ ब्याज दिने अभ्यास गरिरहेको भनी चिन्ता जनाउँदै आएको छ। यही कारण कोषले नेपाललाई विस्तारित कर्जा सुविधा कार्यक्रम अघि बढाउँदा नै १० ठूला ब्यांकको अन्तर्राष्ट्रिय परामर्शदाता मार्फत कर्जाको गुणस्तर परीक्षण गर्न बाध्यकारी शर्त राखेको छ।
वित्त कम्पनीको खराब कर्जा त औसतमा १०.८४ प्रतिशत पुगिसकेको राष्ट्र ब्यांकको तथ्यांक छ। कर्णाली विकास ब्यांकको खराब कर्जा करीब ४१ प्रतिशत पुग्नुका साथै अन्य सूचक पनि खस्किएपछि राष्ट्र ब्यांकले हस्तक्षेप गरी व्यवस्थापन आफ्नो हातमा लिएको छ। जबकि असोज मसान्तमा यसले खराब कर्जा अनुपात ७.२७ प्रतिशत मात्र देखाएको थियो।
फर्स्ट माइक्रोफाइनान्सका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत समेत रहेका चार्टर्ड एकाउन्टेन्ट नुमानाथ पौडेल खराब कर्जा सम्बन्धी समस्या अहिले एकतिहाइ जति मात्र बाहिर देखिएको ठान्छन्। उनी भन्छन्, “यो त प्रारम्भ मात्र हो, दुई वर्षपछि वास्तविक स्थिति देखा पर्नेछ। दुईतिहाइ समस्या देखिनै बाँकी छ।” केन्द्रीय ब्यांकले नै ब्यांक तथा वित्तीय संस्थालाई लिलामी सूचना निकाल्ने विषयमा लचिलोपन अपनाउन निर्देशन दिएकाले खराब कर्जा छोपिन पुगेको पौडेलको ठम्याइ छ। उनी भन्छन्, “९० प्रतिशत जति लिलामीका सूचना त निस्किएकै छैनन्, त्यो बिस्तारै निस्किनेछ, त्यो स्थिति चानचुने हुनेछैन।”
संस्थाहरूले ऋण तिर्न नसक्ने ऋणीको धितो लिलामी गर्दै जाँदा बजारमा घरजग्गाको आपूर्ति बढ्छ, त्यसले थप मूल्य घटाउँछ। ब्यांकको ऋण तिर्न नसकेका व्यवसायी थप ऋण लिएर घरजग्गा कारोबार गर्न सक्ने स्थितिमा फर्किंदैनन्, जसले अर्को प्रभाव उत्पन्न गराउँछ। ऋणको ब्याज थेग्न कठिन परेपछि कहलिएका जग्गा व्यवसायी दीपक मल्होत्राले समेत जग्गा बिक्री गर्न थालेकोे सञ्चारमाध्यममा बताएका छन्।
यसरी मूल्य घट्दा ब्यांक तथा वित्तीय संस्था धराशायी हुँदैनन् त? नेपाल ब्यांकर्स संघका पूर्व अध्यक्ष भुवन दाहाल घरजग्गाको मूल्य घट्दा ब्यांकहरूको स्वास्थ्यमा खासै असर नपर्ने बताउँछन् । खासगरी, ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले ऋण प्रवाह गर्दा धितोको रूपमा राखेको घरजग्गाको चलनचल्तीको मूल्यका तुलनामा थोरै मात्र ऋण दिएका हुन्छन् । त्यसमाथि, ऋणको साँवा ब्याज आउन अनियमित हुने बित्तिकै नोक्सानी व्यवस्थाबापत रकम छुट्याउन थालिसकेका हुन्छन् । जसले गर्दा धितोमा राखिएको घरजग्गाको मूल्य उल्लेख्य घटेपनि ब्यांकहरूलाई खासै असर नपर्ने उनको तर्क छ । अर्थशास्त्री गौचन घरजग्गाको मूल्यलाई बेलुन सरह फुकाउने भूमिका यी संस्थाकै भएकाले त्यसको प्रभाव पनि उनीहरूले नै भोग्नु नाजायज नहुने तर्क गर्छन्। “जसले समस्या शुरू गरेको हो, असर पनि भोग्नुपर्छ। घरजग्गामा लगानी गरेका ब्यांकका प्रवर्द्धकले बितेका तीन दशकमा ठूलो लाभ लिइसकेका छन्, अब केही नोक्सानी समेत बेहोर्न तयार हुनुपर्छ,” उनी भन्छन्।
राष्ट्रिय योजना आयोगका सदस्य तथा अर्थशास्त्री श्रेष्ठ चाहिं तत्कालका लागि ब्यांक तथा वित्तीय संस्थालाई केही दबाब परे पनि दीर्घकालका लागि यो लाभदायक भएको बताउँछन्। कर्जा लिने र ब्यांक दुवैलाई अहिलेको स्थितिले सोच्नुपर्ने बनाएको र घरजग्गामा मात्र लगानी गरेर सधैं लाभ कमाउन सकिंदैन, उत्पादनमूलक क्षेत्रमा जानै पर्छ भन्ने पाठ सिकाएको उनको बुझाइ छ। “घरजग्गामा लगानी गर्दा सधैं कमाउन मात्र सकिन्छ भन्ने स्थितिलाई परिवर्तन गर्नै पर्ने थियो, यसले अर्थतन्त्रलाई उत्पादनमूलकतातिर लैजान बल दिन्छ,” श्रेष्ठ भन्छन्।
भाष्य परिवर्तनको आवश्यकता
गत मंसीरमा अर्थमन्त्री विष्णु पौडेलले नेपाल जग्गा तथा विकास महासंघको साधारणसभामा घरजग्गा व्यवसायलाई धराशायी हुन नदिने प्रतिबद्धता जनाउँदै यसको कारोबारमा आएको संकुचन कम गर्न सरकारले काम गरिरहेको बताए। अर्थमन्त्री पौडेल एक्ला होइनन्, जो घरजग्गाको कारोबार बढाएर अर्थतन्त्रलाई गति दिन चाहन्छन्। सरकारका अधिकारी, व्यवसायी सबैले घरजग्गा व्यवसाय खस्किएकाले नै अर्थतन्त्रमा शिथिलता आएको भाष्य निर्माण गर्दै आएका छन्। सरकारले घरजग्गा व्यवसाय चलायमान बनाउन भन्दै विभिन्न सजिला प्रबन्ध पनि गरिदिंदै आएको छ।
राष्ट्र ब्यांकले घरजग्गा कारोबार सजिलो बनाउन यसमा जाने ऋणको जोखिमभार १५० प्रतिशतबाट झारेर १२५ प्रतिशत बनाउनेदेखि घरजग्गा खरीद गर्न ऋण भुक्तानी आम्दानी अनुपात ५० प्रतिशतबाट बढाएर ७० प्रतिशत पुर्याउनेसम्मका सुविधा दिइसकेको छ। उदाहरणका लागि अब एक महीनामा १०० रुपैयाँ आम्दानी गर्ने व्यक्तिले ७० रुपैयाँसम्म किस्ता तिर्ने गरी ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाबाट ऋण लिन पाउँछ। यसले व्यक्तिको ऋण लिने क्षमता बढाइदिएको छ।
२०८० साउनमै पुष्पकमल दाहाल नेतृत्वको सरकारले घरजग्गा कारोबार चलायमान बनाउन भन्दै कित्ताकाट खुलाएको थियो। घडेरीका लागि तीव्र रूपमा बढेको कृषियोग्य जमीनको खण्डीकरण रोक्न तथा जग्गाको व्यवस्थित उपयोगका लागि भू-उपयोग नियमावलीले जग्गा वर्गीकरणपछि मात्रै कित्ताकाट गर्न पाइने व्यवस्था लागू गरेको थियो। तर दाहाल नेतृत्वको मन्त्रिपरिषद्ले यो नियमावली नै संशोधन गरी स्थानीय सरकारले जग्गाको वर्गीकरण विनै कित्ताकाट गर्न पाउने लचिलो व्यवस्था बनाएर भू-उपयोग नीतिको औचित्यमै प्रश्न खडा गरिदियो।
कतिपय व्यवसायीले घरजग्गाको कारोबारसँगै ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाबाट कर्जा प्रवाहको वृद्धिदर बढाएर पनि अहिलेको समस्या सुल्झाउनुपर्ने तर्क राख्ने गरेका छन्। उनीहरूले सरकारलाई दिने सुझावमा पनि यही कुरा उल्लेख हुने गरेको छ। व्यवसायीले अर्थतन्त्रमा मन्दी छाउनुमा राष्ट्र ब्यांकले कर्जाको प्रवाहलाई मत्थर बनाउने नीति लिनुलाई जिम्मेवार मान्ने गरेका छन्। पछिल्ला दुई आर्थिक वर्षमा ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको कर्जा वृद्धिदर क्रमशः ४.५ र ६.१ प्रतिशत मात्रै छ। तर कर्जा वृद्धिदर कम भएकैले अर्थतन्त्र शिथिल भएको निष्कर्ष निकाल्नुअघि विगत तीन दशकको कर्जा प्रवाहको तथ्यांक केलाउनुपर्छ।
उक्त अवधिमा नेपालमा असाधारण रूपमा कर्जा प्रवाह भएको छ, हरेक वर्ष २० प्रतिशत हाराहारीको वृद्धि सहित। राष्ट्र ब्यांकका अनुसार ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले निजी क्षेत्रमा प्रवाह गरेको कर्जा रकम गत असारमा रु. ५२ खर्ब दुई अर्ब पुगेको छ, जुन देशको अर्थतन्त्रको आकारका तुलनामा ९२ प्रतिशत हाराहारी हो। दक्षिणएशियामा कुल गार्हस्थ्य उत्पादनको हाराहारीमा यतिविघ्न कर्जा प्रवाह अरू कुनै देशमा भएको छैन।
औद्योगिक र व्यावसायिक विस्तार तथा उच्च गतिको आर्थिक वृद्धिदर हासिल गरिरहेको भारतमा यस्तोे कर्जा ५२ प्रतिशत हाराहारी मात्र छ। तर नेपालमा असाधारण परिमाणमा कर्जा बढ्दा त्यही अनुपातमा अर्थतन्त्र बढेको छैन। बितेका तीन दशकमा अर्थतन्त्रको वृद्धिदर वार्षिक सरदर ४.५ प्रतिशत हाराहारी मात्र छ। जबकि यस अवधिको वार्षिक औसत आठ प्रतिशतको मूल्य वृद्धिदरलाई समायोजन गर्दा समेत कर्जाको वार्षिक वृद्धि १२ प्रतिशतभन्दा बढी हुन आउँछ। अर्थात्, यसले ब्यांक कर्जाको अनुपातमा अर्थतन्त्रको आकार नबढेको छर्लंग पार्छ।
अर्थशास्त्री गौचन ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको अधिकांश कर्जा उत्पादनभन्दा घरजग्गा कारोबार, उपभोग र व्यापारमा गएको बताउँछन्। यसले गर्दा कर्जा विस्तारको अनुपातमा अर्थतन्त्रलाई लाभ हुन सकेन। नेपालीको औसत आम्दानी र विकास स्तरका तुलनामा निजी क्षेत्रको कर्जा अत्यधिक हुँदा अर्थतन्त्रले रोजगारी सिर्जना र उत्पादनको अवसर गुमाएको उनको निष्कर्ष छ। “अब पनि विगतको जसरी नै ब्यांकको कर्जा बढाएर सम्पत्तिको मूल्यांकन बढाउने र नाफा कमाउने उपायतिर नलाग्दा हुन्छ,” गौचन भन्छन्, “त्यो अर्थतन्त्रले थेग्न सक्दैन। कुल गार्हस्थ्य उत्पादनको कतिसम्म कर्जा पुर्याउने हो?”
आयोगका सदस्य श्रेष्ठ पनि विगतमा कर्जा प्रवाह अत्यधिक भएकामा शंका नरहेको भन्दै यसलाई निश्चित सीमाभित्र राखिनुपर्नेमा जोड दिन्छन्। कर्जा विस्तारको सीमा अर्थतन्त्रको वृद्धिदर र बजारको मूल्यवृद्धि दरलाई जोडेर जति हुन्छ, त्यसको हाराहारी अर्थात् १० देखि १२ प्रतिशत वरिपरि हुनुपर्नेमा गौचन र श्रेष्ठको साझा धारणा छ।
विगतको जस्तै कर्जा वृद्धि गर्ने र फेरि घरजग्गाको मूल्य तथा कारोबार बढाएर अर्थतन्त्रलाई तथाकथित चलायमान बनाउने सोच घातक रहेकामा अर्थशास्त्रीहरू एकमत छन्। खासगरी, ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको नीतिलाई लचिलो बनाएर ऋणीलाई नयाँ कर्जा दिएर पुरानो कर्जाको सावाँब्याज भुक्तानी गर्न लगाउँदा समस्या बल्झिन्छ। अहिले अर्थतन्त्र चलायमान बनाउने नाममा फेरि जथाभावी कर्जा बढाएर घरजग्गाको मूल्य बढाउने झेली खेल खेले अर्थतन्त्रको समस्या भविष्यमा झन् गम्भीर रूपमा प्रकट हुने अर्थशास्त्री गौचन बताउँछन्।
नेपालमा घरजग्गाको मूल्य असाधारण रूपमा बढ्ने युग सकिइसकेको तर्क गर्दै उनी भन्छन्, “यो अर्थतन्त्रको संरचनागत समस्या आमूल रूपमा सुधार गर्ने राम्रो मौका हो, जग्गाबाट अर्थतन्त्रलाई बाहिर निकाल्ने वेला पनि हो। फेरि कर्जा र घरजग्गाकै कुरा गरेर समस्या झन् लम्ब्याइराख्नु हुँदैन, अर्थतन्त्र चलायमान होइन, उत्पादनशील हुनुपर्यो।” मूल्य घटेर ठीक ठाउँमा आए मात्र जग्गालाई उत्पादन र निर्माणसँग जोड्न तथा उत्पादनको साधनका रूपमा प्रयोग गर्न सकिने उनको तर्क छ।
आयोगका सदस्य श्रेष्ठ पनि अर्थतन्त्रलाई महँगो पारिरहेको जग्गाको मूल्य घटे मात्र जग्गामा लगानी र थप मौद्रिकीकरणको चक्र तोडिने र उत्पादनमूलक क्षेत्रको विस्तार हुने बताउँछन्। “जग्गाको मूल्य बढाएर अधिक धितो मूल्यांकन गरी बढी ऋण लिइरहने, त्यसले फेरि जग्गाको मूल्य बढाउने चक्रले नै संसारभरि वित्तीय संकट निम्त्याउने हो, त्यो चक्रमा सुधार चाहिएको छ,” उनी भन्छन्।
चार्टर्ड एकाउन्टेन्ट पौडेल चाहिं जग्गाको मूल्य घट्दैमा अर्थतन्त्रको समस्या समाधान हुने तर्कसँग सहमत छैनन्। घरजग्गाको मूल्य घट्ने प्रक्रिया सरकार र बजार दुवैले रोक्न नसक्ने बताउँदै उनी भन्छन्, “घरजग्गाको मूल्य घट्ने यथार्थ हो, तर यही अर्थतन्त्रको समस्याको समाधान होइन। समाधान के हो, कसैलाई पनि थाहा छैन।”
यो पनि पढ्नुहोस्
-1735975858.jpg)
-1735908152.jpg)
