घरजग्गा बजारमा चमक फर्किन लागेको हो?

कारोबार बढाउन सरकारले लिएको लचिलो नीतिका कारण गत जेठमा पछिल्लो दुई वर्षयताकै धेरै घरजग्गा किनबेच भए।

लामो समय शिथिल रहेको घरजग्गा बजारमा चहलपहल देखा पर्न थालेको छ। गत जेठ महीनामा दुई वर्षयताकै सबैभन्दा धेरै घरजग्गा किनबेच भए। भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार जेठमा देशभरिका मालपोत कार्यालयमा ६१ हजार १६१ वटा घरजग्गाको लिखत पारित भयो।

यो २६ महीनापछिको सबैभन्दा धेरै घरजग्गा किनबेचको विवरण हो। यसअघि २०७८ चैतमा ७० हजार ८२९ वटा घरजग्गा किनबेच भएका थिए।

विभागको तथ्यांक अनुसार दुई वर्षसम्म घरजग्गाको कारोबार शिथिल रह्यो। यस अवधिमा मासिक ४४ हजार ५०० को हाराहारीमा मात्रै घरजग्गा किनबेच भए। घरजग्गा बजार चलायमान भएको वेलाको तुलनामा यो संख्या निकै थोरै हो। दुई वर्षअघि हरेक महीना सरदर ६३ हजार घरजग्गा किनबेच हुन्थे।

तर २०७८ चैतपछि घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आयो। गत कात्तिक महीनामा त घरजग्गा कारोबारको संख्या २६ हजार हाराहारीमा खुम्चियो।

घरजग्गा व्यवसायीले दुई वर्षको शिथिलतापछि घरजग्गा बजारमा चमक फर्किन थालेको बताएका छन्। नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका महासचिव विष्णुप्रसाद घिमिरे भन्छन्, “घरजग्गाको कारोबार शिथिल भइसकेको लामो समय बितिसकेको थियो। सरकारले बजारलाई सजिलो हुने नीतिहरू बनाइदिएका कारण अब कारोबार बढ्ने अनुमान गरेका छौं।

शिथिलता र चहलपहल

कोभिड-१९ महामारीका वेला ब्यांक तथा वित्तीय संस्थामा पर्याप्त रकम थुप्रिएको थियो। नेपाल राष्ट्र ब्यांकले महामारीपश्चात् नीतिगत रूपमा लचिलोपन र सुविधा मार्फत ऋण लिन सजिलो प्रावधान लागू गरिदिएको थियो। पर्याप्त रकम भएकाले कर्जाको ब्याजदर पनि सस्तो भएको थियो। तर आयात उच्च भएर देशको विदेशी मुद्राको क्षयीकरण तीव्र हुन थालेपछि राष्ट्र ब्यांकले अत्यधिक कर्जा विस्तारको नीतिमा पुनरावलोकन गर्‍यो।

लचिलो नीतिलाई फेरबदल गर्दै केन्द्रीय ब्यांकले अर्थतन्त्रको जोखिम कम गर्न ब्याजदर महँगो बनाउने र कर्जा प्रवाहलाई खुम्च्याउने नीति अघि सारेपछि घरजग्गाको कारोबारमा असर देखियो। ब्यांकमा ऋण लगानीयोग्य रकम खुम्चिएर कर्जाको ब्याजदर महँगो हुन थालेपछि घरजग्गाको बजार शिथिल हुँदै गयो। त्यसअघि नै सरकारले जग्गाको खण्डीकरण रोक्न भन्दै कित्ताकाटमा प्रतिबन्ध लगाएका कारण घरजग्गा बजारमा प्रभाव परेको थियो।

पछिल्लो समय घरजग्गा बजार शिथिल भएपछि व्यवसायी मात्रै होइन, सरकार पनि चिन्तित देखियो। व्यवसायीले घरजग्गा क्षेत्रमा आएको शिथिलताकै कारण अर्थतन्त्रमा मन्दी आएको भाष्य निर्माण गरे। घरजग्गा कारोबार कम भएपछि यसबाट आउने राजस्व घटेकाले सरकारलाई कारोबार बढाउन यसै पनि दबाब थियो।

जसले गर्दा सरकार र राष्ट्र ब्यांकले अर्थतन्त्रलाई चलायमान बनाउन भन्दै एक वर्षयता घरजग्गा बजारलाई उकास्ने एकपछि अर्को लचिलो नीति अघि सारिरहेका छन्। त्यसको प्रभावस्वरूप कारोबार बढेको हो। नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनी भन्छन्, “राष्ट्र ब्यांकको कठोर नीतिका कारण घरजग्गा बजार सुस्ताएको थियो, अहिले राष्ट्र ब्यांकले सहज नीति समात्न थालेकाले बजारमा सुधार आएको हो।”

गत जेठको पहिलो साता मौद्रिक नीतिको तेस्रो समीक्षा सार्वजनिक गर्दै राष्ट्र ब्यांकले घरजग्गा क्षेत्रमा जाने कर्जालाई सजिलो बनाइदिएको थियो। अहिले घरजग्गा किनबेच बढ्नुमा यही मुख्य कारण रहेको अध्यक्ष लोहनीको भनाइ छ।

मौद्रिक नीतिको समीक्षा मार्फत राष्ट्र ब्यांकले घरजग्गाको क्षेत्रमा जाने कर्जामा खुकुलो नीति लिंदै घरजग्गा खरीद गर्नका लागि ऋण भुक्तानी-आम्दानी अनुपात ५० प्रतिशतबाट बढाएर ७० प्रतिशत पुर्‍याइदिएको छ। अर्थात् एक महीनामा १०० रुपैयाँ आम्दानी गर्ने व्यक्तिले ७० रुपैयाँसम्म किस्ता तिर्ने गरी ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाबाट ऋण लिन पाउँछ।

यो नीतिले व्यक्तिको ऋण लिने क्षमता बढाइदियो। ऋण लिन पाउने सुविधा ४० प्रतिशत बढेपछि यसले वित्तीय प्रणालीमा जोखिम थप्न सक्ने आकलन सहित अन्तर्राष्ट्रिय मुद्रा कोषले संशोधित प्रावधानबारे राष्ट्र ब्यांकलाई प्रश्न समेत सोधेको थियो।

यसअघि पनि नेपाल सरकार र राष्ट्र ब्यांकले घरजग्गा क्षेत्रको कारोबार बढाएर अर्थतन्त्र सुधार्न भन्दै कैयौं लचिला नीति अघि सारेका थिए। गत साउनमै सरकारले कित्ताकाट खुलाएको थियो। घडेरीका लागि तीव्र रूपमा बढेको कृषियोग्य जमीनको खण्डीकरण रोक्न तथा जग्गाको व्यवस्थित उपयोगका लागि भू-उपयोग नियमावलीले वर्गीकरणपछि मात्रै कित्ताकाट गर्न पाइने व्यवस्था लागू गरेको थियो।

तर गत साउनमा मन्त्रिपरिषद्ले यो नियमावलीलाई नै संशोधन गरेर स्थानीय सरकारले जग्गाको वर्गीकरण विनै कित्ताकाट गर्न पाउने लचिलो व्यवस्था बनाइदिएको थियो। यसले जग्गालाई टुक्र्याएर बेचबिखन गर्न सजिलो भयो भने भू-उपयोग नीतिमाथि नै प्रश्न उब्जाइदियो।

घरजग्गाको कारोबार र मूल्य नबढेपछि राजनीतिक नेतृत्वदेखि व्यवसायी र कर्मचारी संयन्त्रले राष्ट्र ब्यांकलाई लचिला नीति लिन बारम्बार दबाब दिंदै आएका थिए। प्रधानमन्त्री पुष्पकमल दाहालले घरजग्गामा रकम अड्किएका कारण यसलाई फुकाएर सजिलो बनाउन राष्ट्र ब्यांकलाई निर्देशन दिएको बताएका थिए।

पछिल्ला केही महीनायता राष्ट्र ब्यांकले घरजग्गा कर्जाको जोखिमभार कम बनाउँदै आएको छ। चालू आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिको पहिलो समीक्षा मार्फत राष्ट्र ब्यांकले घरजग्गामा जाने ऋणको जोखिमभार १५० प्रतिशतबाट झारेर १२५ प्रतिशत बनाएको छ। घरजग्गा व्यवसायीले यस्तो जोखिमभार १०० प्रतिशतमा सीमित राख्न माग गर्दै आएका छन्।

त्यस्तै, जेठ महीनामा घरजग्गाको कारोबार बढ्नुमा सहकारीको जग्गालाई बचतकर्ताले सकार्नुसँग समेत सम्बन्धित रहेको अनुमान छ। पछिल्लो समय घरजग्गामा लगानी गरेका सहकारी संस्थाहरू बचतकर्ताको रकम फिर्ता गर्न नसकेर समस्यामा पर्दै आएका छन्। यस्तो अवस्थामा सहकारी संस्थाहरूले बचतकर्तालाई जग्गा नै सकार्न लगाउने नीति लिएका छन्। यसले गर्दा पनि कारोबार संख्या बढेको अनुमान छ।

पारदर्शी बनाउनुपर्ने आवश्यकता

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष लोहनी नेपालको घरजग्गा बजार बढीजसो राष्ट्र ब्यांकको नीतिमा निर्भर रहेको बताउँछन्। अर्थात् ब्यांकले सस्तो ब्याजदरमा पर्याप्त लगानी गर्ने सुविधा पाएमा घरजग्गाको कारोबार बढ्छ, नत्र घट्छ। लोहनी जेठमा घरजग्गाको कारोबार संख्या अघिल्लो महीनाको तुलनामा करीब २३ प्रतिशत बढेको भए पनि राजस्व भने अपेक्षित नबढेको बताउँछन्।

गत जेठमा घरजग्गा क्षेत्रबाट सरकारले चार अर्ब ३४ करोड रुपैयाँ राजस्व उठाएको छ। वैशाखमा तीन अर्ब ८६ करोड रुपैयाँ उठेको थियो। यसले राजस्व रकममा १२.४ प्रतिशतको मात्रै वृद्धि भएको देखाउँछ। “कारोबार संख्या बढ्दा पनि राजस्व अपेक्षित नबढ्नुले कम मूल्यका टुक्रा जग्गाको मात्रै कारोबार बढेको देखाउँछ, महँगो मूल्यका जग्गाको कारोबार अझै अपेक्षित बढ्न सकेको छैन,” अध्यक्ष लोहनी भन्छन्।

भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार खासगरी काठमाडौं बाहिरका नगर तथा नगरोन्मुख क्षेत्रमा बढीजसो घरजग्गा किनबेच भइरहेका छन्। जेठमा सबैभन्दा धेरै सुनसरीको इनरुवा मालपोत कार्यालयबाट दुई हजार ३७६ वटा घरजग्गा खरीदबिक्री भए।

त्यसैगरी, धनुषाको जनकपुरमा दुई हजार ३४८ वटा, झापाको भद्रपुरमा एक हजार ९८१ वटा र मोरङको बेलबारीमा एक हजार ९५८ वटा घरजग्गा किनबेच भए। त्यसपछि सप्तरी, सर्लाही, पर्सा, महोत्तरी, बारा, सिरहा जस्ता तराईका जिल्लामा धेरै घरजग्गा किनबेच भएका छन्।

घरजग्गा कारोबारको केन्द्र मानिने काठमाडौं उपत्यकामा पनि किनबेचमा वृद्धि भएको छ। जेठमा काठमाडौंका नौ वटा मालपोत कार्यालयबाट चार हजार ८६३ वटा घरजग्गा किनबेच भए। वैशाखको कारोबारका तुलनामा २३.४ प्रतिशत धेरै हो। वैशाखमा काठमाडौं उपत्यकामा तीन हजार ९३८ वटा घरजग्गा किनबेच भएका थिए।

काठमाडौंमा सबैभन्दा धेरै भक्तपुर मालपोत कार्यालयबाट एक हजार १९७ वटा घरजग्गाको लिखत पारित भएको छ। त्यस्तै, मालपोत कार्यालय, कलंकीबाट ७६३ र चाबहिलबाट ५३२ वटा घरजग्गा कारोबार भए।

दुई वर्षअघि घरजग्गा कारोबार तीव्र भएको वेला २०७८ फागुनमा काठमाडौं उपत्यकाका मालपोत कार्यालयबाट आठ हजार ८४९ वटा घरजग्गा किनबेच भएका थिए। यसले काठमाडौंमा घरजग्गा कारोबार विगतको अवस्थामा फर्किन बाँकी नै रहेको देखाउँछ।

अहिले कारोबार संख्या बढे पनि दुई वर्षअघिको अवस्थामा पुग्न अझै कुर्नुपर्ने देखिन्छ। आव २०७८/७९ को पहिलो ११ महीनामा सरदरमा हरेक महीना ६३ हजार ४०० घरजग्गा किनबेच भएका थिए। आव २०७९/८० को यही अवधिमा हरेक महीना सरदरमा ४० हजार ३०० घरजग्गा किनबेच भए। चालू आवको पहिलो ११ महीनामा सरदरमा हरेक महीना ४४ हजार ६०० जति घरजग्गा सम्‍बन्धी कारोबार भएका छन्।

घरजग्गा कारोबार बढेसँगै मूल्य के होला भन्ने चासो पनि छ। कारोबार बढ्नुले घरजग्गाको माग बढेको बुझाउँछ। माग बढेपछि मूल्य पनि बढ्ने सम्भावना हुन्छ। तर यो कता जान्छ भन्ने राष्ट्र ब्यांकले लिने नीतिमा भर पर्ने व्यवसायीको भनाइ छ। नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष लोहनी घरजग्गा बजार कता जान्छ भन्ने कुरा मौद्रिक नीति तथा अन्य नियामकीय प्रावधानसँग सम्बन्धित रहेको बताउँछन्।

पछिल्लो समय घरजग्गा सहितका क्षेत्रमा ऋण लगानी विस्तारमा राष्ट्र ब्यांक लचिलो बने पनि यो नीति कायम राख्न भने चुनौतीपूर्ण छ। किनभने बढी कर्जा प्रवाहको नीतिले आयात पनि बढाउँछ, जसले गर्दा देशको विदेशी मुद्राको सञ्चितिलाई घटाउँछ तथा देशको शोधनान्तर स्थितिलाई पनि नकारात्मक बनाउँछ।

राष्ट्र ब्यांकको आर्थिक अनुसन्धान विभागका कार्यकारी निर्देशक डा. प्रकाशकुमार श्रेष्ठ आर्थिक क्रियाकलाप शिथिल भएको पक्षलाई विचार गरेर सजगतापूर्वक कर्जा प्रवाह बढाउन केही लचिलो भए पनि विगतमा जसरी अनियन्त्रित कर्जा प्रवाहका विषयमा भने राष्ट्र ब्यांक संवेदनशील रहेको बताउँछन्। श्रेष्ठ भन्छन्, “हाम्रा फेरिएका नीतिहरूले वित्तीय स्थायित्वमा भने सम्झौता नगरून् भन्नेमा हामी सचेत छौं, मुख्य कुरा अनुत्पादक क्षेत्रमा कर्जा दुरुपयोग हुन दिंदैनौं।”

नेपालमा घरजग्गाको मूल्य औसत नेपालीको आम्दानीको तुलनामा असाध्यै उच्च छ। राष्ट्र ब्यांकको घरजग्गाको मूल्य सम्बन्धी अध्ययनले घरजग्गामा बर्सेनि कम्तीमा २७ प्रतिशतले मूल्यवृद्धि भएको देखाएको थियो। ब्यांक तथा वित्तीय संस्था र सहकारीबाट ऋण लिएर नाफा कमाउन घरजग्गामा रकम खन्याउने प्रवृत्तिले मूल्यवृद्धि भएको अर्थशास्त्रीले बताउँदै आएका छन्।

जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष लोहनी घरजग्गाको अधिकांश कारोबार अपारदर्शी रहेको र मूल्य नियन्त्रणका लागि सरकारले कुनै पहल नगरेको बताउँछन्। “घरजग्गाको बजारलाई पारदर्शी बनाउन कुनै काम नै भएको छैन, खरीदबिक्रीलाई पारदर्शी नबनाईकन मूल्य नियन्त्रित हुँदैन,” लोहनी भन्छन्।

घरजग्गा कारोबारलाई पनि शेयर बजार जस्तै ‘प्लेटफर्म’ बनाएर क्रेता र विक्रेतालाई एकै ठाउँमा ल्याउने तथा मूल्य पारदर्शी ढंगले देखाउने प्रणाली बनाउनु आवश्यक रहेको उनको तर्क छ। यसले घरजग्गा किन्न चाहने र बिक्री गर्न चाहनेको खुला बजार निर्माण गरिदिने र घरजग्गाको कृत्रिम अभाव हुन नदिने व्यवसायीको भनाइ छ।

सँगसँगै घरजग्गा किनबेचको सहजीकरण गर्ने दलाल कम्पनीलाई अनुमति प्रणाली लागू गर्नुपर्ने नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका महासचिव घिमिरे बताउँछन्। अहिले जसले पनि विना अनुमति घरजग्गा किनबेच गरिरहेकाले कृत्रिम तरीकाले मूल्य बढाउन सजिलो भएको छ। अनुमतिप्राप्त कम्पनीले मात्रै घरजग्गा कारोबार गर्न पाउने हो भने बेथिति रोकिने घिमिरेको भनाइ छ। सरकारले वार्षिक नीति तथा कार्यक्रम र बजेट मार्फत पटक पटक अनुमतिप्राप्त कम्पनीले मात्रै घरजग्गाको कारोबार गर्न पाउने प्रणाली लागू गर्ने बताउँदै आए पनि कार्यान्वयन हुन सकेको छैन।

महासचिव घिमिरे अहिले घरजग्गाको कारोबार मूल्यमा असाध्यै ठूलो अपारदर्शिता रहेको बताउँछन्। उनका अनुसार एक करोड रुपैयाँको घरजग्गा किनबेच गर्दा पनि मालपोत कार्यालयमा १० लाख रुपैयाँमा मात्रै कारोबार भएको अभिलेख राखिन्छ। ९० लाख रुपैयाँ प्रणालीभन्दा बाहिरैबाट लेनदेन गरिन्छ। यसले गर्दा सरकारको राजस्व मरिरहेको उनको तर्क छ।

त्रिभुवन विश्वविद्यालयको अर्थशास्त्र विभागको अध्ययनले पनि घरजग्गामा ९९ प्रतिशतसम्म कारोबार अनौपचारिक रहेको देखाएको थियो। यसलाई नियन्त्रण गर्न घरजग्गाको विद्यमान मूल्यांकन दर बढाउनुपर्ने घिमिरेको तर्क छ। “जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन दर बढाइदिएमा ढाँटेर हुने कारोबार रोकिन्छ। सरकारमाथि भइरहेको राजस्व ठगी पनि रोकिन्छ, बजारमा पनि कारोबार पारदर्शी हुन्छ,” उनी भन्छन्।

जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष लोहनी करका दरहरू मार्फत पनि घरजग्गाको बढ्दो मूल्यलाई नियन्त्रण गर्न सकिने बताउँछन्। खासगरी घरजग्गाको मूल्य बढ्न नदिन कैयौं देशले आफ्नै आवासका लागि पहिलो घर किन्नेलाई न्यून कर तथा एकभन्दा बढी घर राख्नेलाई अधिक कर लगाउने गरेका छन्।

“एउटा घर बाहेक अरू घर राख्नेलाई कर बढी लगाउने तथा बिक्री गर्दा पनि बढी कर तिर्नुपर्ने प्रावधान लगाउन सकिन्छ, यसले नाफा कमाउने उद्देश्यले घरजग्गामा हुने लगानी निरुत्साहित गर्छ,” उनी भन्छन्, “घरजग्गा किनेको निश्चित वर्ष नभई बिक्री समेत गर्न नदिने व्यवस्था मार्फत पनि नाफाका लागि घरजग्गाको कारोबारमा नियन्त्रण गर्न सकिन्छ।”