अब जग्गाको मूल्य के होला?

काठमाडौंसहित देशभरका शहरमा उच्चविन्दूमा पुगेको घरजग्गाको मूल्य घट्ने क्रम शुरू भएको छ।

बितेको वर्ष देशभरिमा दिनहुँ सरदर दुई हजार दुई सय वटा घरजग्गा किनबेच हुने गर्थ्याे। ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले दिएको सहज र तुलनात्मक सस्तो ऋणले लगानीकर्ताको उत्साह भरेका कारण घरजग्गाको कारोबार चुलिएको थियो।

यो वर्ष घरजग्गा बजारमा गहिरो निराशा छाएको छ। दिनहुँ कारोबार झण्डै आधाले घटेको छ। अहिले औसतमा एक हजार १३४ वटा मात्रै घरजग्गा किनबेच भइरहेको छ। व्यवसायीहरूका अनुसार घरजग्गाको कारोबारमा देशैभरि असाधारण मन्दी आएको छ। आवश्यकता बाहेक किनबेचमा लाभ सिर्जना गर्ने व्यापारिक उद्देश्यले घरजग्गाको किनबेच निकै सुस्त छ।

भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांकअनुसार, चालु आर्थिक वर्षको आठ महीना (फागुनसम्म) मा दुई लाख ७२ हजार १५७ वटा घरजग्गाको लिखत पारित भएको छ। यो गत वर्षको यही अवधिमा पाँच लाख २७ हजार ९४९ वटा थियो। अर्थात्, वर्षदिन अघिको तुलनामा घरजग्गाको कारोबार आधाजति कम हो।

हरेक दिन दैनिक पत्रपत्रिकामा ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको घरजग्गा लिलामीको सूचना प्रकाशित भइरहेको छ। ब्यांकहरूले लिलामीको सूचना निकाले पनि ती घरजग्गा सकार्ने ग्राहक भेटिएका छैनन्।

घरजग्गा किनबेचको जानकारी दिने विभिन्न बेवसाइटमा बिक्रीका लागि चढाइएका घरजग्गाको संख्या बढिरहेको छ, तर बिक्री भएका छैनन्। किन्ने ग्राहक नहुँदा ब्यांकको कर्जा तिर्नुपर्ने चापमा रहेका वा व्यवहार मिलाउनुपर्ने बिक्रेताले मूल्य घटाएर घरजग्गाको बिक्री गरिरहेको व्यवसायीहरू बताउँछन्।

घरजग्गा व्यवसायीको संस्था नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका महासचिव विष्णुप्रसाद घिमिरे घरजग्गा बजारमा सर्वत्र मन्दीको अवस्था आएकाले मूल्यमा पनि चाप परेको बताउँछन्। घिमिरे भन्छन्, “अभर पर्ने तथा ऋणमा परेकाले घरजग्गाको मूल्य घटाएर बिक्री गरिरहेका छन्, ऋणको चापमा नपरेकाहरूले घरजग्गाको मूल्य घटाएका छैनन्। तर, मन्दीको स्थिति कायम रहे कस्तो स्थिति आउला भन्न सकिँदैन।”

ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको कर्जाको चापमा परेका जग्गाधनीलाई मूल्य घटाउनुपर्ने बाध्यता छ। तैपनि जग्गा बिक्री भइरहेको छैन। त्यसको उदाहरण, काठमाडौंको दरबारमार्गस्थित अन्नपूर्ण होटल नजिकै प्राइम लोकेशनमा रहेको जग्गा प्रति आना दुई करोड रुपैयाँमा किनबेचका लागि क्रेता र बिक्रेताबीच छलफल हुनु पनि हो। दरबारमार्ग देशमैं सर्वाधिक चर्को मूल्य भएको ठाउँ हो। चार वर्षअघि नै दरबारमार्गको जग्गा प्रति आना सात करोडमा किनबेच भइसकेको थियो। मन्दीका कारण अहिले प्राइम लोकेसनमैं जग्गाको मूल्य दुई तिहाईले सस्तिन पुगेको छ।

काठमाडौं उपत्यका।

नयाँ बानेश्वर, न्यूरोडजस्ता क्षेत्रमा घरजग्गाको किनबेच ठप्प छ। जग्गाधनीले सस्तो मूल्य प्रस्ताव गरे पनि बिक्री भइरहेको छैन। पूर्व ब्यांकर तथा आर्थिक विश्लेषक अनलराज भट्टराई बितेका महीनाहरूमा घरजग्गाको मूल्य १५-२० प्रतिशतले घटिसकेको बताउँछन्। भट्टराई भन्छन्, “घरजग्गाको मूल्य स्थिर होओस् भन्ने अपेक्षा भए पनि यो ओरालो लाग्ने क्रममा छ।”

असाधारण मन्दी

उब्जनीयोग्य भूमिको जथाभावी प्लटिङ हुन थालेपछि भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले २०७४ साउनमा जग्गाको कित्ताकाँट गर्न रोक लगाएसँगै देशैभरिको जग्गाको कारोबार शिथिल भएको थियो। पछि जग्गाको कित्ताकाँट खुले पनि भूउपयोग नियमावलीले जग्गाको वर्गीकरण नभई कित्ताकाँट गर्न रोक लगाएपछि देशैभरिको घरजग्गा व्यवसाय प्रभावित हुन पुग्यो।

सरकारले देशभरिको जग्गा खण्डीकरण रोक्न भू-उपयोग नियमावली जारी गरेको थियो। नियमावलीको प्रावधान अनुसार जग्गाको वर्गीकरण हुन सकेको छैन। कृषियोग्य, आवास लगायतका क्षेत्रमा छुट्याएर जग्गाको वर्गीकरण स्थानीय तहले गर्नुपर्ने भए पनि अधिकांश स्थानीय तहले वर्गीकरण गरेका छैनन्।

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघका महासचिव घिमिरे ७५३ मध्ये १२० वटा स्थानीय तहले मात्रै जग्गाको कित्ताकाँट गरेका छन्। यसले घरजग्गाको कारोबार शिथिल गराएको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका महासचिव घिमिरे बताउँछन्। महासंघले कित्ताकाँट खोल्न माग गर्दै आएको छ।

नेपाल राष्ट्र ब्यांकले घरजग्गामा लगानी गर्न ब्यांक तथा वित्तीय संस्थालाई निरुत्साहनको नीति अघि सारेपछि घरजग्गाको व्यवसायमा गहिरो धक्का लागेको छ। केन्द्रीय ब्यांकले चालू पूँजी कर्जाको मार्गदर्शन जारी गर्दै कर्जा दुरुपयोग रोक्न ब्यांक तथा वित्तीय संस्थालाई बाध्य पारेको थियो। यसले गर्दा व्यावसायिक प्रयोजन देखाएर ऋण लिने र घरजग्गा किनबेच गर्ने विगतको धन्दामा रोक लागेको छ। यसले गर्दा घरजग्गा किनबेचलाई वृद्धि गर्ने नयाँ पूँजी बजारमा आउन पाएको छैन।

राष्ट्र ब्यांकका अनुसार, कुल कर्जाको करीब ४० प्रतिशत अर्थात् करीब १९ खर्ब रुपैयाँ चालू पूँजी कर्जाको रुपमा गएको छ। यो रकम घरजग्गामा प्रवाह हुन पाएन भने त्यसले कारोबारलाई गहिरो धक्का लाग्ने निश्चित छ। ऋण लिएर घरजग्गा किन्नेको क्रय क्षमता समेत खस्किएपछि घरजग्गाको माग घटेको छ।

अर्कातिर, घरजग्गामा लगानी गरेका कैयौं सहकारी संस्था धराशायी बनिरहेका छन्। नेपालमा घरजग्गामा अत्यधिक लगानी गर्नेमा सहकारी संस्थाहरू पनि हुन्। कयौं सहकारीले घरजग्गामा गरेको लगानी फसेका कारण वचतकर्ताले रकम फिर्ता पाइरहेका छैनन्।

बितेका महीनाहरूमा ब्यांक तथा वित्तीय संस्था आफैं लगानीयोग्य रकमको अभावको चापमा समेत परे। यसले गर्दा ब्यांकसँग ऋण लिएर घरजग्गामा लगानी गर्नेहरूले पर्याप्त ऋण पाएनन्। ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको बढ्दो ब्याजदरले पनि घरजग्गाका लगानीकर्ता निरुत्साहित बनायो। अधिकांश ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको ऋणको ब्याजदर १४-१५ प्रतिशतसम्म पुगेपछि ऋण लिने सामर्थ्य भएकाहरूले समेत ऋण काढेर घरजग्गामा लगानीको आँट गरेनन्।

चालु आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिले घरजग्गा धितो राखी प्रयोजन नखुलेको ऋण लिँदा पाउने कर्जाको रकम घटाउने नीति अघि सारेको थियो। काठमाडौं उपत्यकामा एक करोड पर्ने घरजग्गा धितोमा राखेर ३० लाख रुपैयाँ मात्रै ऋण पाइन्छ। त्यसैगरी, सरकारले बजेटमार्फत घरजग्गाको किनबेचमा लाग्दै आएको पूँजीगत लाभकर पनि बढाइदिएको थियो। घरजग्गालाई अनुत्पादक क्षेत्र मानेर सरकारले पछिल्लो समयमा यो क्षेत्रमा जाने लगानी निरुत्साहित गरिरहेको छ।

आवास विकासको क्षेत्रमा तीन दशक बिताएका सीई कन्स्ट्रक्सनका अध्यक्ष विजय राजभण्डारी अहिलेजस्तो मन्दीको अवस्था कमै देखेको बताउँछन्। “अहिले आवास किनबेच निकै नै कम छ, जोखिम लिएर नयाँ परियोजनामा हात हाल्न सक्ने परिस्थिति पनि छैन,” राजभण्डारी भन्छन्। उनका अनुसार, जग्गाको मूल्य ३० प्रतिशतले सस्तो भइसके पनि उपभोक्ताको क्रयशक्ति कमजोर भएको र ब्यांकको कर्जा प्रवाह कसिलो भएका कारण आवास विकासकर्ताले जोखिम लिएर परियोजना अघि सार्न सकेका छैनन्।

घरजग्गा कारोबारको केन्द्र काठमाडौं उपत्यकामा नै मन्दी आएको छ। फागुनमा काठमाडौं उपत्यकाका नौ वटा मालपोत कार्यालयमा जम्मा चार हजार ३५९ वटा घरजग्गा किनबेचका लिखत पारित भएका छन्। गत वर्षको फागुनमा भने आठ हजार ८४८ वटा घरजग्गा किनबेच भएका थिए।

ओरालो मूल्य

अहिले घरजग्गाको कारोबार र मूल्यको संगीन गाँठो नेपाल राष्ट्र ब्यांकको नीतिमा गएर कसिएको प्रष्टै छ। केन्द्रीय ब्यांकले कर्जा प्रवाहलाई कसिलो बनाउने नीति समातेपछि यसको असर घरजग्गाको कारोबारमा पनि परेको हो। खास गरी, चालू पुँजी कर्जाको मार्गदर्शन मार्फत सजिलो कर्जा प्रवाहलाई केन्द्रीय ब्यांकले बिराम दिएसँगै घरजग्गाको कारोबारीलाई तनाब थपिएको छ।

व्यवसायीहरूले चालू पूँजीका नाममा लिएको रकम घरजग्गामा पुगेर अड्किएको छ। त्यसैले, उनीहरूले कर्जा प्रवाहलाई सजिलो बनाउन माग गरिरहेका छन्। प्रधानमन्त्री पुष्पकमल दाहालले समेत रकमजति घरजग्गामा गएर अड्किएको सार्वजनिक अभिव्यक्ति दिएका छन्।

पछिल्ला वर्षहरूमा काठमाडौंसहित देशैभरिका साना-ठूला शहर र नगरोन्मुख गाउँमा समेत जग्गा छोइनसक्नु गरी बढिसकेको छ। व्यवसाय गर्न भनेर ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाबाट लिएको ऋण जग्गामा खन्याएर ठूलो नाफा कमाउने धन्दा मौलाउँदा घरजग्गाको भाउ मुख-बोलीमा निर्भर हुनपुगेको थियो। अरुलाई बेचेर नाफा खाने उद्देश्यले घरजग्गामा लगानी गर्ने प्रवृत्तिका कारण यसको भाउ असाध्यै बढाउँदै लगेको थियो।

नेपाल राष्ट्र ब्याङ्कको घरजग्गा मूल्य सर्वेक्षण प्रतिवेदन, २०७८ का अनुसार, आर्थिक वर्ष २०७६/७७ मा जग्गाको वार्षिक औसत मूल्यवृद्धि करीब २७.७ प्रतिशत भएको देखाएको छ। अर्थात्, साढे तीन वर्षमै जग्गाको मूल्य दोब्बर हुने गरेको देखाउँछ। काठमाडौंसहितका कतिपय शहरी क्षेत्रमा एकाध महीनामैं मूल्य दोब्बर हुने गरेको व्यवसायीहरूले बताउने गरेका छन्।

खासगरी माओवादी सशस्त्र द्वन्द्व शुरू भएपछि बाक्लिएको आन्तरिक बसाइँसराइँ र रेमिटेन्सको धनले घरजग्गाको मूल्य बढाउन सहयोग ग¥यो। त्यसमाथि, ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको अधिक वित्तीयकरण र त्यसका लागि घरजग्गाको प्रयोगले इन्धनका रुपमा काम गर्न पुग्यो। अर्थशास्त्री डा. विश्वास गौचनले गरेको अध्ययनले कर्जाको विस्तार र घरजग्गाको मूल्य वृद्धिबीच सोझो सम्बन्ध देखाएको थियो। गत दुई दशकमा हरेक वर्ष कर्जाको विस्तार औसत २० प्रतिशतले भएको र सोही परिणाममा घरजग्गाको मूल्य बढेको देखिएको थियो।

यस्तो प्रवृत्तिले जोखिम निम्त्याउने बुझेरै केन्द्रीय ब्यांकले पछिल्लो समयमा घरजग्गामा कर्जा निरुत्साहनको नीति समातेको देखिन्छ। चैत २८ मा आयोजित पत्रकार सम्मेलनमा केन्द्रीय ब्यांकको आर्थिक अनुसन्धान विभाग प्रमुख डा. प्रकाशकुमार श्रेष्ठले घरजग्गाको मूल्य अत्यधिक बढ्नु अर्थतन्त्रका लागि जोखिम र हानीकारक रहेको बताए। जग्गाको अत्यधिक मूल्यवृद्धिका कारण वस्तु र सेवाको उत्पादनको लागत बढेको र यसले प्रतिस्पर्धात्मक क्षमता घटाएको उनको तर्क छ।

त्यसैकारण केन्द्रीय ब्यांक घरजग्गाको मूल्य थप बढ्नेगरी नीतिगत लचकता समात्ने पक्षमा देखिँदैन। ब्यांकका कार्यकारी निर्देशक श्रेष्ठ भन्छन्, “घरजग्गाको मूल्य धेरै बढ्नु हुँदैन, यसले विकृति निम्त्याउँछ।”

केन्द्रीय ब्यांकले कर्जा प्रवाहलाई लचक नबनाउने नीति नसमात्दासम्म घरजग्गाको कारोबार र मूल्य बढ्ने स्थिति छैन। केन्द्रीय ब्यांकका अनुसार, विगत दुई वर्षमा मात्रै ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको कर्जा प्रवाह आधाजति बढिसकेको छ। २०७७ असारमा ३२ खर्ब ६६ अर्ब रुपैयाँ रहेको कर्जा प्रवाह २०७९ असारसम्म आइपुग्दा ४७ खर्ब नौ अर्ब रुपैयाँ पुगेको छ।

त्यसैले, अब केन्द्रीय ब्यांकले कर्जा विस्तारलाई संकुचित पार्ने नीति समातिसकेको देखिन्छ। राष्ट्र ब्यांकका गभर्नर महाप्रसाद अधिकारीले ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाबाट प्रवाह हुने कर्जा बढ्दै जाने तर रकम ब्यांकमा नफर्किने स्थिति रहेको बताउँदै आएका छन्।

आर्थिक विश्लेषक अनलराज भट्टराई विगतमा नागरिकको आम्दानी र अर्थतन्त्रको विस्तारका तुलनामा घरजग्गाको मूल्य अत्यधिक बढिसकेकाले अब घरजग्गाको मूल्य करेक्सनतर्फ गएको बताउँछन्। “एक हिसाबले सम्पत्तिको मूल्य बबलको स्थिति आइसकेको थियो, कुनै न कुनै विन्दुमा मूल्य घट्छ भन्ने सबैलाई लागेकै थियो,” भट्टराई भन्छन्। काठमाडौंबाहिर विस्तार भएको बजार, मानिसको घट्दो आय, घरजग्गामा जाने वित्तीय लगानी घटेका कारण अब मूल्य बढ्ने सम्भावना नभएको उनको तर्क छ।

व्यवसायी राजभण्डारी पनि ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले घरजग्गामा हौसिएर लगानी गर्ने स्थिति नरहेको र यसअघि नै घरजग्गाको मूल्य चरम विन्दूमा पुगिसकेकाले अब मूल्य घट्ने स्थिति आएको तर्क गर्छन्। उनी भन्छन्, “घरजग्गाको मूल्य बेलुन सरह फुलिसकेको छ, अब केही वर्षसम्म मूल्य बढ्छजस्तो लाग्दैन, यो घट्ने सम्भावना देख्छु।”