घरजग्गाको सट्टेबाजीलाई नयाँ बजेटले लगाम लगाउला?

समग्र अर्थतन्त्रलाई घातक असर छोडिरहेको घरजग्गाको सट्टेबाजीलाई लगाम लगाउने उपाय आगामी बजेटले अघि सार्ने अनुमान गरिएको छ।

रमेश कुमार

आगामी साता संसद्‌मा नयाँ बजेट प्रस्तुत हुँदै छ। अर्थव्यवस्थामा देखा परेका दबाबसँग जुध्न बजेटले कस्ता उपाय अघि सार्छ, त्यसले अर्थतन्त्रको भविष्य निर्देशित गर्छ। सरकारलाई उच्च आयात सिर्जित शोधनान्तर घाटा कम गर्ने, चुलिंदो मूल्यवृद्धि रोक्ने तथा वित्तीय प्रणालीमा पूँजी अभावको समस्या टार्नुपर्ने दबाब छ। यस्तोमा अर्थतन्त्रको दीर्घकालीन समस्याको प्रमुख कारकमध्ये एक घरजग्गा जस्ता अनुत्पादक क्षेत्रमा जाने लगानी शिथिल बनाउन पनि बजेटले नीतिगत कडाइका कार्यक्रम ल्याउने अनुमान गरिएको छ।

अर्थ मन्त्रालयका एक अधिकारीले घरजग्गा मूल्यको अस्वाभाविक वृद्धिले अर्थतन्त्रलाई हानि पुर्‍याएको भन्दै यसमा लगाम लगाउने व्यवस्था अघि सार्न लागिएको बताएका छन्। तर, कस्तो प्रावधान अघि सार्न खोजिएको हो, उनले जानकारी दिएनन्। राष्ट्रपति विद्यादेवी भण्डारीले जेठ १० गते संसद्‌मा प्रस्तुत गरेको सरकारको आगामी आर्थिक वर्षको नीति तथा कार्यक्रममा विशिष्टीकृत संस्थाबाट मात्रै घरजग्गा कारोबार गर्न पाउने व्यवस्था गरिने उल्लेख छ। तर, यो यसअघि नै बजेटमा घोषणा भएर पनि कार्यान्वयन हुन नसकेको कार्यक्रम हो।

मन्त्रालयले बजेटको सुझाव सङ्कलनका क्रममा विभिन्न क्षेत्रबाट पाएका साझा सुझावमध्ये एक घरजग्गाको सट्टेबाजी नियन्त्रण र मूल्यको रोकथामसँग सम्बन्धित थियो। आगामी बजेटमा घरजग्गाको व्यक्तिगत किनबेचको नाफामा लाग्ने पूँजीगत लाभकर दोब्बरसम्म बढाउने विषयमा छलफल भइरहेको छ। अहिले पाँच वर्षभन्दा बढी स्वामित्वमा रहेको घरजग्गा बिक्री गर्दा नाफा रकममा २.५ प्रतिशत र सोभन्दा कम समय स्वामित्वमा रहेको घरजग्गा बिक्री गर्दा नाफा रकममा ५ प्रतिशत पूँजीगत लाभकर लाग्छ। यसलाई परिवर्तन गरेर ५ र १० प्रतिशतसम्म पुर्‍याउने विषयमा अधिकारीहरूबीच छलफल भएको बुझिएको छ।

वास्तविक कारोबार रकम अर्कै भए पनि कागजमा किनबेच रकम थोरै जनाइन्छ‚ जसले गर्दा स्वाभाविक रूपमा नाफा कम देखिन पुग्छ र सरकारले पाउनुपर्ने जति कर पाउँदैन।

राजस्व परामर्श समितिले पनि घरजग्गा कारोबारको नाफाको पूँजीगत लाभकरमा पुनर्विचार गर्न सरकारलाई सुझाव दिएको छ। घरजग्गाको किनबेच मार्फत हुने नाफामा करको दर बढाइदिंदा नाफा खाने प्रयोजनले हुने कारोबार निरुत्साह हुने र मूल्यवृद्धिको गति थामिने सरकारी अधिकारीहरूको अपेक्षा छ। तर, त्यतिले मात्रै घरजग्गाको सट्टेबाजी रोकिने सम्भावना छैन।

जग्गा किनबेच हुँदा वास्तविक कारोबार मूल्य अभिलेखमा देखाउने अभ्यास असाध्यै न्यून छ। मालपोतको अभिलेखमा थोरै रकममा किनबेच भएको देखाएर ठूलो रकम अनौपचारिक तरीकाले लेनदेन गरी राजस्व छल्ने अभ्यास प्रचलनमा छ। जग्गा किनबेच गर्न पुगेकासँग मालपोत कार्यालयहरूमा कर्मचारीको पहिलो प्रश्न नै जग्गाको थैली रकम कति राख्ने भन्ने हुन्छ। अर्थात्, वास्तविक कारोबार रकम अर्कै भए पनि कागजमा किनबेच रकम थोरै जनाइन्छ‚ जसले गर्दा स्वाभाविक रूपमा नाफा कम देखिन पुग्छ र सरकारले पाउनुपर्ने जति कर पाउँदैन। घरजग्गा किनबेचको नाफाको पूँजीगत लाभकर बढाउन बित्तिकै वास्तविक कारोबार रकम ढाँटेर अभिलेखमा नाफा नै नभएको देखाउने र कर छल्ने अभ्यास अझ बढ्न सक्छ। यसले सरकारी अधिकारीहरूले अनुमान गरे जस्तो सट्टेबाजी रोक्ने अपेक्षा गलत रहेको पुष्टि गर्न सक्छ।

जग्गाको मूल्यवृद्धि दर र नाफा उच्च रहेका कारण पूँजीगत लाभकर बढाउँदैमा सट्टेबाजी रोकिन्छ भन्नेमा पनि संशय छ। नेपाल राष्ट्र ब्यांकले केही महीनाअघि सार्वजनिक गरेको अध्ययनले औसतमा जग्गाको मूल्य साढे तीन वर्षमै दोब्बर हुने गरेको देखाएको थियो। बढी माग भएका शहरी क्षेत्रमा यस्तो मूल्यवृद्धि अझ बढी हुन सक्छ। त्यसो हुँदा पूँजीगत लाभकर वृद्धि भए पनि अत्यधिक नाफाका कारण झन् झन् मूल्य बढाएर किनबेच गर्ने धन्दा नरोकिने सम्भावना हुन्छ।

घरजग्गाको सट्टेबाजी रोक्न एउटा मात्रै वित्तीय औजारले काम गर्दैन। यो खेल समग्र अर्थतन्त्रका लागि कति घातक बनिरहेको छ भन्ने अधिकारीहरूले अनुभूति गरे मात्र लगाम लगाउने अनेकौं बाटा भेटिन सक्छन्। त्यसमध्ये एउटा उपाय शहरी क्षेत्रमा पहिलो घर वा जग्गा किन्ने परिवालाई कर छूट दिने र दोस्रो वा त्यसभन्दा बढी घरजग्गा किन्ने र ओगट्नेलाई अतिरिक्त करको भार थपिदिनु हुन सक्छ। दक्षिण कोरियाले गत वर्ष घरको मूल्यवृद्धिसँग जुध्न यस्तै उपाय अघि सारेको थियो। चीनका कतिपय शहरमा एकभन्दा बढी घर खरीद गर्न कडाइका प्रावधान लागू गरिएको छ।

ब्यांकलाई घरजग्गा किनबेचको धन्दामा रोक लगाउने बित्तिकै यस्तो सट्टेबाजीको खेल रोकिन्छ। घरजग्गाको मूल्यसँग सम्बन्धित यस्तो खेल रोकिए ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको लगानी के होला भन्ने भयका कारण केन्द्रीय ब्यांकले यही अनुचित धन्दालाई संरक्षण गर्दै आएको छ।

त्यस्तै, शहरी क्षेत्रमा एउटा परिवारलाई आवश्यकभन्दा बढी घरजग्गा वा खाली जमीन राख्नेलाई अतिरिक्त कर लगाउने उपाय पनि हुन सक्छ। घरभाडा लगाएर आम्दानी गर्नेले अहिले पनि कर छलिरहेकै छन्, तिनलाई करको डन्डा चलाउन आवश्यक छ। त्यसभन्दा पनि कठोर चाहिं कैयौं उदारवादी देशहरूले नै अभ्यास गरिरहेको निश्चित सीमाभन्दा बढी पैत्रिक सम्पत्तिको हस्तान्तरणमा कर (इन्हेरिटेन्स ट्याक्स) को उपाय हुन सक्छ। तर, असाध्यै विवादित हुन सक्ने यस्तो घोषणा चरम राजनीतिक धुव्रीकरण र आम निर्वाचन सम्मुखमा रहेका वेला अपेक्षा गर्न कठिन छ।

घरजग्गाको सट्टेबाजी रोक्ने तत्कालको प्रभावकारी औजार भने मौद्रिक नीतिसँग हुन्छ। चालू आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीति मार्फत नेपाल राष्ट्र ब्यांकले शेयर धितो कर्जामा एकल ऋणी (पारिवारिक सदस्यहरू सहित) सीमा एउटा संस्थाबाट रु. चार करोड र सबै ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाबाट अधिकतम रु. १२ करोडमा खुम्च्याइदिएको थियो। यस्तै बन्देजकारी व्यवस्था घरजग्गा धितो राखेर ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाबाट लिइने ऋणमा पनि लागू गर्न सम्भव छ। उदाहरणका लागि, शहरी क्षेत्रमा पहिलो घर वा जग्गा किन्ने परिवारलाई ऋण दिए पनि दोस्रो वा सोभन्दा बढी घरजग्गा किन्न खोज्नेलाई ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले ऋण नदिने प्रावधान मौद्रिक नीति मार्फत कार्यान्वयन गर्न सकिन्छ। वा, यस्तो ऋणको ब्याजदर चर्को बनाउन सकिन्छ।

घरजग्गाको अचाक्ली मूल्यवृद्धि गराएर यसलाई सट्टेबाजीको खेल बनाउन केन्द्रीय ब्यांकको कमजोर नियमनकारी भूमिका मुख्य जिम्मेवार छ। ब्यांकलाई घरजग्गा किनबेचको धन्दामा रोक लगाउने बित्तिकै यस्तो सट्टेबाजीको खेल रोकिन्छ। घरजग्गाको मूल्यसँग सम्बन्धित यस्तो खेल रोकिए ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाको लगानी के होला भन्ने भयका कारण केन्द्रीय ब्यांकले यही अनुचित धन्दालाई संरक्षण गर्दै आएको छ। अहिले ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले गरेको लगानीको ६७ प्रतिशत घरजग्गाको धितोमा आधारित छ। कथंकदाचित् घरजग्गाको मूल्यमा गिरावट आए ब्यांक तथा वित्तीय संस्था धराशयी हुने चिन्ता गर्ने केन्द्रीय ब्यांकले घरजग्गामा भइरहेको अत्यधिक वित्तीयकरणले सिर्जना गर्ने दूरगामी असरतर्फ भने गम्भीर विचार गरेको देखिंदैन। अत्यधिक सम्पत्ति मूल्याङ्कन र वित्तीयकरणले समग्र अर्थतन्त्रलाई नै कृत्रिम तरीकाले बढाएर फर्जी बनाउन खोजेको छ जुन कुनै दिन पानीको फोका सरह फुट्न सक्छ।

घरजग्गाको सट्टेबाजीले सबै वित्तीय स्रोत निलिरहेको छ। एकै वर्षका बीचमा बढेको २२ प्रतिशतको ‘ओभरड्राफ्ट’ कर्जाले त्यसको जनाउ दिन्छ। कृषि कर्जाकै उदाहरण दिऔं। तीन वर्षका बीचमा दोब्बरभन्दा बढीले वृद्धि भएको कृषि कर्जा वास्तविक कृषि उत्पादनमा गयो कि जग्गा सट्टेबाजीमा गयो भनेर खोजिएको छैन। लगातार कृषि ऋण र अनुदान खन्याए पनि उत्पादनमा योगदान नपुग्नुले यस्तो रकम कता सोहोरिएको छ, अनुमान लगाउन सकिन्छ। कृषि व्यवसाय गर्न ऋण र राज्यको ढुकुटीबाट अनुदान समेत पाएका व्यवसायीले जग्गा टुक्र्याउँदै बिक्री गर्न थालिसकेको घटनाले यस्तो धन्दाको पोल खोल्छ। ब्यांक तथा वित्तीय संस्थाले घरजग्गामा अत्यधिक वित्तीयकरण गरिदिएका कारण यस्तो सट्टेबाजीमा संलग्न समूह धनी अवश्य बनेको छ, तर त्यसको असर उपभोक्ता मूल्यवृद्धिका रूपमा आम सर्वसाधारणले भोग्नुपरेको छ। ब्यांकहरूको अत्यधिक कर्जा प्रवाहको प्रतिफलका रूपमा (हरेक वर्ष औसतमा २० प्रतिशत) बितेका तीन दशकमा औसत वार्षिक मूल्यवृद्धि दर ७.७ प्रतिशत छ। जबकि, यो अवधिमा आर्थिक वृद्धिदर औसतमा वार्षिक ४.५ प्रतिशतको हाराहारीमा मात्रै छ।

घरजग्गाको सट्टेबाजी सिर्जित लाभ नीति निर्माताहरूले समेत पाउँदै आएको पृष्ठभूमिमा नेपाली अर्थतन्त्रलाई दीर्घकालीन जोखिम बनिरहेको यो खेललाई आगामी बजेटले लगाम लगाउन सक्ला त?

उद्यमशीलता मार्न पनि घरजग्गाको सट्टेबाजी धन्दाकै हात छ। यो धन्दा फस्टाउँदै गएपछि महँगो जग्गा किनेर उद्यम–व्यवसाय गर्न थप कठिन हुँदै गएको छ। उद्योगको अरू सञ्चालन खर्चका तुलनामा जग्गा खरीद गर्नै कैयौं गुणा बढी लगानी गर्नुपर्ने भएपछि लगानीकर्ताहरूको ध्यान उत्पादनबाट हट्दै गएको छ। बरु, रातारात नाफा हुने जग्गाको सट्टेबाजी जस्ता कारोबार वा विदेशबाट सामान किनेर ल्याई नेपाली उपभोक्तालाई बिक्री गर्ने धन्दामा उनीहरूको टक बसेको छ। यसको परिणाम, अर्थतन्त्र अनुत्पादक बनिरहेको छ र थेग्नै नसक्ने आयातका कारण विदेशी मुद्राको सञ्चिति डरलाग्दो गरी घटिरहेको छ।

एउटै बजेटले अर्थतन्त्रका चिर समस्याको समाधान गर्ने सामर्थ्य राख्दैन, सम्भावित सङ्कट मोचनको बाटो भने पहिल्याउन सक्छ। तर, घरजग्गाको सट्टेबाजी रोक्न साँच्चिकै प्रभावकारी नीति अघि सारिएला त भन्नेमा संशय छ। केही समयअघि अर्थ मन्त्रालयका एक जिम्मेवार अधिकारीले अनौपचारिक कुराकानीमा भनेका थिए, “यस्तो सट्टेबाजी नरोकी नहुने अवस्था छ। तर, यसको लाभ लिएकाहरूको जालो यति ठूलो रहेछ कि यस्तो धन्दा भत्काउनै कठिन रहेछ।” घरजग्गाको सट्टेबाजी सिर्जित लाभ नीति निर्माताहरूले समेत पाउँदै आएको पृष्ठभूमिमा नेपाली अर्थतन्त्रलाई दीर्घकालीन जोखिम बनिरहेको यो खेललाई आगामी बजेटले लगाम लगाउन सक्ला त?